Аренда комнаты с правом выкупа

Образец договора аренды с правом выкупа жилого помещения, заключаемого между юридическими лицами

Согласно договору аренды, арендодатель должен предоставить свое имущество во временное пользование арендатору на основании установленной платы. Продукция, полученная в результаты аренды, является собственностью арендатора. Договор аренды относится к категории гражданско-правового.

На основании заключенного соглашения, арендодатель должен предоставить имущественный объект во временное пользование или владение. На основании установленного графика, арендатор должен оплачивать услугу.

Виды и варианты договора аренды

На основании действующего законодательства принято выделять следующие виды договоров аренды:

• на квартиру;
• субаренда;
• коммерческого или нежилого помещения;
• автомобиля;
• специализированной техники;
• технического оборудования;
• земли;
• лизинг;
• гаража;
• имущественных объектов;
• с правом выкупа;
• жилого объекта.

Предметом договора может выступать любой объект, который в процессе эксплуатации не теряет своих первоначальных натуральных качеств.
Имущество – это индивидуально-потребляемая вещь, соответствующая определенным условиям договора с конкретным пакетом документов.

ДОГОВОР АРЕНДЫ С ПРАВОМ ВЫКУПА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. На основании Арендодатель передает, а Арендатор принимает в срочное возмездное владение и пользование жилое помещение, находящееся в собственности г. , с правом последующего выкупа, расположенное по адресу: , дом , жилое помещение , общая площадь кв. м, жилая площадь кв. м, техпаспорт в БТИ № для использования в целях проживания: .

1.2. Выкупная стоимость жилого помещения на момент заключения договора аренды с правом выкупа по состоянию на « » 2023 года составляет рублей.

1.3. Окончательная выкупная стоимость жилого помещения определяется на момент окончания срока действия договора и по состоянию на « » 2023 г. составляет рублей.

1.4. Техническое состояние жилого помещения, его местонахождение, степень износа и характеристики жилого помещения изложены в Техническом паспорте на жилое помещение, который является неотъемлемым приложением договора.

1.5. Срок договора аренды с правом выкупа жилого помещения устанавливается: на лет, с « » 2023 г. по « » 2023 г.

1.6. Срок платежей в счет выкупа арендованного жилого помещения устанавливается: с « » 2023 г. по « » 2023 г.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель обязан:

2.1.1. В месячный срок после подписания договора предоставить указанное в п.1.1 жилое помещение Арендатору (приложение к договору).

2.1.2. Обеспечить в месячный срок свободный доступ Арендатору в жилое помещение.

2.1.3. Производить капитальный ремонт жилого дома, в котором находится жилое помещение, указанное в п.1.1 настоящего договора, если он вызван неотложной необходимостью.

2.1.4. В случае аварий немедленно принимать все необходимые меры к их устранению.

2.1.5. Содержать места общего пользования, инженерного оборудования и придомовой территории дома, в состав которого входит арендуемое жилое помещение, и обеспечивать Арендатора необходимыми жилищно-коммунальными и прочими услугами.

2.1.6. По истечении срока договора и внесении Арендатором полной выкупной стоимости за жилое помещение подготовить необходимую документацию для оформления и регистрации права собственности на него в установленном порядке на Арендатора.

2.2. Арендатор обязан:

2.2.1. Использовать помещение по назначению, указанному в п.1.1 настоящего договора, для проживания граждан.

2.2.2. Содержать помещение в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии.

2.2.3. Не производить перепланировок и переоборудования без письменного разрешения Арендодателя и межведомственной комиссии административного округа.

2.2.4. Своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого жилого помещения. Обеспечивать Арендодателю и организациям, осуществляющим ремонт и эксплуатацию жилого дома, контроль за содержанием и сохранностью жилищного фонда, беспрепятственный доступ в арендованное помещение для осмотра его технического состояния.

2.2.5. В случае освобождения Арендатором жилого помещения до истечения срока договора аренды с правом выкупа он обязан оплатить Арендодателю стоимость не произведенного им и входящего в его обязанности ремонта помещений или произвести его за свой счет, а также оплатить задолженность по всем дополнительным обязательствам, о которых он был извещен заранее. Арендатор обязан сдать жилое помещение в исправном состоянии.

2.2.6. При сдаче жилого помещения как в целом, так и частично по договору субаренды согласовать договор с Арендодателем.

2.2.7. В установленные настоящим договором сроки вносить арендную плату и платежи в счет выкупа.

2.2.8. Своевременно вносить платежи за коммунальные и прочие услуги на расчетный счет жилищного предприятия, осуществляющего управление жилищным фондом, а также принимать долевое участие в расходах, связанных с содержанием дома и придомовой территории.

2.2.9. При досрочном прекращении договора передать Арендодателю безвозмездно арендуемое помещение с улучшениями, составляющими принадлежность жилого помещения и неотделимыми без вреда для конструкций жилого помещения, если эти изменения произведены в нарушение п.2.2.3. При досрочном расторжении договора в соответствии с разделом 7 настоящего договора произведенные Арендатором с письменного согласия Арендодателя улучшения за собственные средства Арендатора подлежат возмещению Арендодателем по их сметной стоимости в ценах, действующих на момент производства работ, если иное не было предусмотрено при согласовании разрешения на улучшение, только при досрочном расторжении договора в соответствии с п.7.4.1 настоящего договора. Стоимость произведенных без письменного согласия Арендодателя улучшений возмещению не подлежит при расторжении договора в соответствии с п.7.4.1.

2.2.10. Заключить договор с жилищным предприятием, осуществляющим управление жилищным фондом, на оплату коммунальных и прочих услуг, а также долевое участие в расходах, связанных с содержанием дома и придомовой территории.

3. ПРАВА АРЕНДАТОРА

3.1. Арендатор имеет право оплатить полную выкупную стоимость жилого помещения как до наступления срока внесения первого платежа в счет выкупа, так и до окончания срока действия договора аренды с правом выкупа.

3.2. Арендатор вправе потребовать от Арендодателя предоставления жилого помещения в соответствии со ст. 611 ГК РФ, а также потребовать возмещения убытков в случае, если Арендодатель не предоставил Арендатору жилое помещение в срок, указанный в договоре аренды с правом выкупа.

3.3. Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязательства по договору, по истечении срока договора имеет право на оформление жилого помещения в собственность в соответствии с действующим законодательством и настоящим договором.

3.4. Если Арендодатель отказал Арендатору по истечении срока договора аренды с правом выкупа в подготовке документов, необходимых для оформления и регистрации права собственности на жилое помещение, Арендатор вправе потребовать в суде признания за ним права собственности на жилое помещение в соответствии с заключенным договором и возмещения убытков, причиненных отказом в подготовке необходимых документов и оформлении права собственности.

4. ПРАВА АРЕНДОДАТЕЛЯ

4.1. Арендодатель не отвечает за недостатки жилого помещения, сданного по договору аренды с правом выкупа, которые были им, оговорены при заключении договора или были заранее известны Арендатору либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра жилого помещения при заключении договора или передаче жилого помещения.

4.2. При досрочном расторжении договора Арендатором Арендодатель вправе потребовать от Арендатора внесения неоплаченной арендной платы, а также возмещения убытков, причиненных Арендодателю досрочным прекращением договора.

5. РАЗМЕР ПЛАТЕЖЕЙ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

5.1. За указанное в п.1.1 договора жилое помещение Арендатор вносит арендную плату за пользование им ежемесячно в размере рублей не позднее числа текущего месяца на расчетный счет жилищного предприятия, осуществляющего управление жилищным фондом (р/с ), которая направляется в целевой бюджетный фонд г. для финансирования строительства муниципального жилья.

5.2. Платежи в счет выкупа за указанное в п.1.1 договора жилое помещение Арендатор перечисляет поквартально в размере рублей с оплатой числа первого месяца каждого квартала на спецсчет Арендодателя (р/с ), которые направляются в целевой бюджетный фонд г. для финансирования строительства муниципального жилья.

5.3. Арендатор оплачивает ежемесячно жилищному предприятию, осуществляющему управление жилищным фондом, услуги по содержанию и эксплуатации дома, его инженерных сетей и придомовой территории в размере фактической стоимости затрат, а также коммунальные и прочие услуги по платежному поручению не позднее числа текущего месяца на расчетный счет жилищного предприятия, осуществляющего управление жилищным фондом (р/с ).

5.4. Разница по перерасчету доплачивается Арендатором при очередном взносе платежей. Перерасчет производится, исходя из требований действующих нормативных актов.

5.5. После окончания срока договора аренды с правом выкупа и оплаты полной стоимости жилого помещения Арендатор продолжает оплачивать расходы, связанные с обслуживанием, содержанием и эксплуатацией жилого помещения и дома, в размере фактической стоимости затрат, а также коммунальные и прочие услуги на расчетный счет жилищного предприятия, осуществляющего управление жилищным фондом (р/с ).

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1. За непредоставление жилых помещений в месячный срок по вине Арендодателя он уплачивает Арендатору % суммы годовой арендной платы за каждый день просрочки, начисляемой с первого дня, следующего после истечения месяца.

6.2. При неуплате Арендатором платежей, установленных разделом 5 договора, в срок начисляются пени в размере % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

6.3. Начисление пеней, установленных настоящим договором, не освобождает стороны от выполнения лежащих на них обязательств и устранения нарушений.

6.4. При нарушении правил пользования жилым помещением и придомовой территорией в соответствии с действующим законодательством Арендатор обязан возместить Арендодателю возникшие при этом убытки в установленном законом порядке.

6.5. Ликвидация последствий аварий, произошедших по вине Арендатора, производится силами Арендодателя с последующей компенсацией Арендатором.

6.6. Споры, возникающие при исполнении договора, рассматриваются в соответствии с действующим законодательством.

7. ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

7.1. Расторжение договора допускается по соглашению сторон.

7.2. Договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя:

7.2.1. При использовании жилого помещения (в целом или части его) в нарушение п.1.1 настоящего договора аренды с правом выкупа.

7.2.2. Если Арендатор умышленно или по неосторожности портит и разрушает жилое помещение.

7.2.3. Если Арендатор не внес платежи, указанные в разделе 3 настоящего договора, в течение месяцев.

7.2.4. Если предприятие – Арендатор ликвидируется.

7.2.5. Если Арендатор систематически нарушает обязательства по договору.

7.3. Во всех случаях, указанных в п.7.2 (за исключением п.7.2.4), при расторжении договора Арендодатель обязан вернуть Арендатору % от внесенной им суммы платежей в счет выкупа по п.5.2 Платежи, внесенные в счет выкупа, перечисляются на расчетный счет Арендатора.Возобновление расторгнутого договора не производится.

7.4. Договор аренды может быть расторгнут по требованию Арендатора:

7.4.1. Если жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии, непригодном для использования по назначению, но не по вине Арендатора. При этом Арендодатель обязан в течение месяцев заключить с Арендатором договор аренды с правом выкупа на иное жилое помещение либо по желанию Арендатора расторгнуть настоящий договор.

7.5. При расторжении договора в соответствии с п.7.4 Арендодатель обязан вернуть Арендатору всю сумму внесенных им платежей по п.5.2, проиндексированную с учетом роста инфляции на момент расторжения договора, либо зачесть ее в счет выкупа при заключении договора аренды с правом выкупа на иное жилое помещение. При заключении договора аренды на иное жилое помещение производится перерасчет платежей в счет выкупа. Возобновление расторгнутого договора не производится.

7.6. Арендатор обязан письменно не позднее, чем за месяца уведомить Арендодателя о предстоящем освобождении арендуемого жилого помещения при досрочном расторжении договора по желанию Арендатора.

7.7. Арендатор, выполнивший принятые на себя по договору аренды с правом выкупа обязательства, имеет право в соответствии с действующим законодательством на оформление права собственности на жилое помещение.

8. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

8.1. Риск случайной гибели жилого помещения, предоставленного в аренду с правом выкупа, лежит на Арендодателе до внесения полной выкупной стоимости жилого помещения.

8.2. С момента оплаты всей выкупной стоимости жилого помещения риск случайной гибели жилого помещения лежит на Арендаторе.

8.3. При внесении всей выкупной стоимости жилого помещения до окончания срока действия договора аренды с правом выкупа жилое помещение признается находящимся в залоге у Арендодателя до исполнения Арендатором его обязательств по договору аренды с правом выкупа.

9. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

9.1. Все изменения, дополнения к настоящему договору действительны, если они изложены в письменной форме и подписаны обеими сторонами.

9.2. Разногласия, возникающие в процессе заключения и исполнения договора, рассматриваются в судебном порядке.

9.3. По вопросам, не предусмотренным настоящим договором, стороны руководствуются законодательством Российской Федерации и г. .

9.4. Договор вступает в законную силу с момента его государственной регистрации.

9.5. Настоящий договор составлен в 4 экземплярах, из которых один хранится у Арендатора, один – у Арендодателя, один – у жилищного предприятия, осуществляющего управление жилищным фондом, один экземпляр хранится в учреждении, осуществляющем государственную регистрацию в г. . Все экземпляры имеют одинаковую юридическую силу.

Бухгалтерский и налоговый учет выкупа арендованного имущества

На практике нередко встречается ситуация, когда имущество сначала сдается в аренду, а потом продается арендатору. В бухгалтерском и налоговом учете последнего очень важно учитывать все особенности отражения таких операций.

Правоотношения сторон по договору аренды регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока договора аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК РФ). Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено договором аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 ст. 624 ГК РФ).

Выкуп арендованного имущества может быть осуществлен следующими способами:

• арендатор в течение срока действия договора аренды перечисляет арендодателю арендную плату за арендованное имущество, а по окончании договора перечисляет арендодателю оговоренную выкупную цену, после чего имущество переходит в собственность арендатора;
• определенная выкупная цена перечисляется арендатором не единовременно, а в течение всего срока действия договора аренды, как авансы. Тогда по истечении срока действия договора имущество переходит в собственность арендатора без внесения дополнительных платежей.

Согласно п. 3 ст. 624 ГК РФ законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества. Так, например, нельзя предусмотреть условие о выкупе следующих объектов:

• имущество (в том числе недвижимое), находящееся в федеральной собственности, используемое и переданное в аренду государственными научными организациями, учрежденными Российской Федерацией (ст. 5 Федерального закона от 23.08.1996 № 127-ФЗ «О науке и государственной научно-технической политике»);
• земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, переданные в аренду (п. 5 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Договор аренды с правом выкупа — это смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды и договора купли-продажи. Следовательно, к правоотношениям сторон по договору должны применяться нормы ГК РФ, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества. В том числе норма о том, что без условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Аналогичные выводы сделаны арбитрами в постановлениях Президиума ВАС РФ от 01.03.2005 № 12102/04 по делу № А56-36561/03, ФАС Московского округа от 15.10.2007, 18.01.2007 № КГ-А40/11019-06 по делу № А40-27548/06-85-203, ФАС Поволжского округа от 21.09.2008 № А57-20563/2007-43 и других.

Отметим, что в соответствии с п. 3 ст. 609 ГК РФ договор аренды имущества с правом выкупа должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Бухгалтерский учет

В бухучете арендатора арендная плата включается в состав расходов по обычным видам деятельности на основании п. 5 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина РФ от 06.05.1999 № 33н. Срок внесения арендной платы устанавливается договором аренды. Напомним, что к документам в области регулирования бухучета п. 1 ст. 21 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» отнесены федеральные и отраслевые стандарты, рекомендации в области бухгалтерского учета, стандарты самого экономического субъекта.

Федеральные стандарты бухучета устанавливают минимально необходимые требования к бухгалтерскому учету, а также допустимые способы его ведения для экономических субъектов, за исключением организаций бюджетной сферы (п. 2.1 ст. 21 Закона № 402-ФЗ). В настоящее время Минфином РФ для коммерческих организаций утвержден только один федеральный стандарт 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды» (далее — ФСБУ 25/2018), на что указывает Приказ Минфина РФ от 16.10.2018 № 208н.

Несмотря на то что ФСБУ 25/2018 подлежит обязательному применению с 2022 года, п. 48 ФСБУ 25/2018 позволяет организациям использовать его уже сейчас, но при этом обязывает раскрывать решение о добровольном его применении в бухгалтерской (финансовой) отчетности организации. Добровольный переход на применение ФСБУ 25/2018 целесообразен в том случае, если срок аренды начинается до 2022 г. и оканчивается уже после указанной даты, что позволит в дальнейшем не пересчитывать показатели бухгалтерской отчетности компании ретроспективным способом.

Остальные федеральные стандарты еще не утверждены, хотя в соответствии с Программой разработки федеральных стандартов бухучета на 2019–2021 гг., утвержденной Приказом Минфина РФ от 05.06.2019 № 83н, проекты некоторых из них уже подготовлены. Ознакомиться с текстами этих документов можно на сайте: http://bmcenter.ru. Ожидается, что новые федеральные стандарты вступят в силу для обязательного применения в 2021–2023 гг.

На основании п. 1 ст. 30 Закона № 402-ФЗ до утверждения новых стандартов применяются правила ведения бухучета и составления бухгалтерской отчетности, утвержденные уполномоченными федеральными органами исполнительной власти и Банком России до дня вступления в силу Закона № 402-ФЗ, то есть до 01.01.2013. А согласно п. 1.1 ст. 30 Закона № 402-ФЗ положения по бухучету, утвержденные Минфином РФ в период с 01.10.1998 до дня вступления в силу Закона № 402-ФЗ, признаются для целей Закона № 402-ФЗ федеральными стандартами. Иными словами, в настоящее время в роли федеральных стандартов выступают действующие положения по бухгалтерскому учету, утвержденные Минфином РФ в указанный период.

Согласно Приказу Минфина РФ от 31.10.2000 № 94н «Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению» (далее — План счетов) сумма арендной платы отражается по дебету счетов 20 «Основное производство», 23 «Вспомогательные производства», 26 «Общехозяйственные расходы» и кредиту счетов 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

Если (согласно условиям договора аренды) по его окончании имущество переходит в собственность арендатора, то оно принимается в состав собственных основных средств (п. 4 Положения по бухучету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина РФ от 30.03.2001 № 26н) (далее — ПБУ 6/01). В данном случае согласно п. 7 и 8 ПБУ 6/01 первоначальной стоимостью имущества будут выкупная стоимость и другие затраты на его приобретение.

Арендатор на дату перехода права собственности на объект аренды должен отразить его выкупную стоимость по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» и кредиту счета, на котором он учитывает расчеты с арендодателем. В этот же момент следует списать арендованное имущество с забалансового учета арендатора.

После того как основное средство будет введено в эксплуатацию, его первоначальная стоимость должна быть списана на счет 01 «Основное средство» (или 03 «Доходные вложения в материальные ценности») (п. 52 Методических указаний по бухучету основных средств, утвержденных Приказом Минфина РФ от 13.10.2003 № 91н, План счетов). Затем стоимость приобретенного актива будет погашаться путем начисления амортизации (п. 17 ПБУ 6/01).

Если согласно договору аренды выкупная цена равными частями перечисляется арендодателю в течение срока действия договора аренды, то данные суммы не включаются в расходы арендатора (п. 3 ПБУ 10/99). В бухгалтерском учете они формируют дебиторскую задолженность арендодателя и отражаются по дебету счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» и кредиту счета 51 «Расчетные счета». По окончании срока аренды выкупленное имущество принимается в состав основных средств, где учитывается по первоначальной стоимости, которой будет выкупная цена (абзац второй п. 3 ПБУ 10/99, п. 8 ПБУ 6/01).

Заметим, что в случае применения арендатором в налоговом учете по выкупленному имуществу амортизационной премии, ему придется применить и положения ПБУ 18/02 «Учет расчетов по налогу на прибыль организаций», утвержденного Приказом Минфина РФ от 19.11.2002 № 114н (далее — ПБУ 18/02). Ведь сумма амортизационной премии не учитывается в бухучете, в нем возникнет отложенное налоговое обязательство (п. 15 ПБУ 18/02), которое отражается по дебету счета 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсчет «Расчеты по налогу на прибыль», и кредиту счета 77 «Отложенные налоговые обязательства». Затем отложенное налоговое обязательство будет погашаться по мере начисления амортизации по такому активу, поскольку сумма ежемесячной амортизации по нему в бухучете будет больше, чем в налоговом учете.

Если организация принимает решение о переходе на применение ФСБУ 25/2018 досрочно, то стоит обратить внимание на следующие моменты, указанные в Информационном сообщении Минфина РФ от 25.01.2019 № ИС-учет-15:

1. В новом ФСБУ исключена зависимость порядка бухучета объектов у одной стороны договора аренды от порядка учета у другой стороны этого же договора. Каждая сторона договора аренды организует и ведет бухучет соответствующих объектов самостоятельно в порядке, установленном ФСБУ 25/2018.

2. Введено новое понятие «объект учета аренды». Так, договор, имеющий в названии и в тексте слова «аренда» или «лизинг», не всегда по существу определяет своими условиями реальные арендные отношения. И наоборот: договор, не являющийся по форме арендным, может по существу определять своими условиями реальные арендные отношения. Для выявления наличия в условиях договора по существу арендных отношений следует проверить соблюдение условий классификации объектов учета аренды, установленных п. 5 ФСБУ 25/2018. Объекты бухгалтерского учета, не отвечающие этим критериям, учитываются по правилам других федеральных стандартов бухгалтерского учета. Идентификация объектов учета аренды производится на раннюю из двух дат — дату предоставления предмета аренды или дату заключения договора аренды.

3. Арендатор отражает в бухгалтерском учете право пользования активом и обязательство по аренде. Право пользования активом оценивается по фактической стоимости и амортизируется (за исключением случаев, когда схожие по характеру использования активы не амортизируются). Обязательство по аренде представляет собой кредиторскую задолженность по уплате арендных платежей в будущем и оценивается как суммарная приведенная стоимость этих платежей на дату оценки.

4. Арендатор может применить упрощенный порядок учета договоров аренды. Такой порядок допустим в отношении краткосрочной аренды и аренды малоценных объектов. Он не предполагает отражение в бухгалтерском учете арендатора права пользования активом и обязательства по аренде, ограничиваясь признанием расхода по арендным платежам в прибылях и убытках (аналогично применяемому в настоящее время подходу, когда предмет аренды учитывается на балансе арендодателя).

Согласно п. 10 ФСБУ 25/2018 арендатор признает предмет аренды на дату предоставления предмета аренды в качестве права пользования активом с одновременным признанием обязательства по аренде, если иное не установлено ФСБУ 25/2018. Пунктом 11 ФСБУ 25/2018 установлены случаи, при выполнении которых арендатор может не признавать предмет аренды в качестве права пользования активом и не признавать обязательство по аренде. Однако данный пункт применяется только при одновременном выполнении условий, установленных пунктом 12 ФСБУ 25/2018, а именно:

• договором аренды не предусмотрен переход права собственности на предмет аренды к арендатору и отсутствует возможность выкупа арендатором предмета аренды по цене значительно ниже его справедливой стоимости на дату выкупа;
• предмет аренды не предполагается предоставлять в субаренду.

Стоимость права пользования активом погашается у арендатора посредством амортизации, за исключением случаев, когда схожие по характеру использования активы не амортизируются. При этом если предполагается переход к арендатору права собственности на предмет аренды, то срок полезного использования права пользования активом может превышать срок аренды (п. 17 ФСБУ 25/2018).

ФСБУ 25/2018 разработан на основе МСФО (IFRS) 16 «Аренда», введенного в действие на территории РФ Приказом Минфина РФ от 11.07.2016 № 111н. Таким образом, если организация до начала применения ФСБУ 25/2018 учитывала аренду в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности, то на основании п. 7.1 ПБУ 1/2008 «Учетная политика организации», утвержденного Приказом Минфина РФ от 06.10.2008 № 106н, корректировка каких-либо показателей бухучета и применение каких-либо переходных процедур не потребуются.

Налоговый учет

Как было отмечено выше, арендатор может приобрести основное средство арендодателя путем заключения договора аренды с правом выкупа следующими способами:

• арендатор в течение срока действия договора аренды перечисляет арендодателю плату за арендованное имущество, а по окончании договора он перечисляет арендодателю оговоренную выкупную цену, после чего имущество переходит в собственность арендатора;
• арендатор в течение срока договора аренды одновременно вносит арендные платежи и равномерно выплачивает выкупную цену имущества.
• арендатор в течение срока аренды вносит арендные платежи, которые впоследствии зачисляются в счет выкупной цены арендованного имущества.

Заметим, что для целей налогового учета первый способ самый простой. Расходы в виде выкупной цены объекта недвижимости у арендатора не учитываются, поскольку они формируют первоначальную стоимость основного средства и погашаются путем начисления амортизации (п. 5 ст. 270, п. 1 ст. 257 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ). В данном случае в силу прямого указания п. 1 ст. 624 ГК РФ переход права собственности на арендованное имущество к арендатору возможен только после его оплаты.

Следовательно, как при методе начисления, так и при кассовом методе в целях налогообложения прибыли учитываются суммы амортизации, начисленные за отчетный (налоговый) период по оплаченным основным средствам после получения недвижимости от арендодателя по передаточному акту (или иному документу о передаче недвижимости) (п. 3 ст. 272, подп. 2 п. 3 ст. 273, п. 4 ст. 259 НК РФ).

Для целей исчисления НДС переход арендованного имущества в собственность арендатора означает его реализацию арендодателем (п. 1 ст. 39 НК РФ, подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Сумму «входного» НДС, предъявленную в составе выкупной цены, арендатор может принять к вычету при наличии счета-фактуры после принятия основного средства на учет (подп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ, абзац третий п. 1 ст. 172 НК РФ).

При этом, по мнению Минфина РФ, принятием к учету следует считать исключительно отражение стоимости имущества на счете 01 «Основные средства» (письма Минфина РФ от 29.01.2013 № 03-07-14/06, от 28.08.2012 № 03-07-11/330, от 21.09.2007 № 03-07-10/20).

Но судебная практика свидетельствует о том, что принять «входной» НДС по основному средству к вычету из бюджета можно уже в том месяце, когда капитальные вложения по нему отражены на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (постановления ФАС Московского округа от 21.08.2013 по делу № А40-134549/12-108-179, ФАС Северо-Западного округа от 27.01.2012 по делу № А56-10457/2011, ФАС Московского округа от 15.09.2011 по делу № А40-113023/09-126-735, ФАС Уральского округа от 24.08.2011 № Ф09-5226/11 по делу № А07-18288/2010, ФАС Московского округа от 08.07.2011 № КА-А41/6099-11 по делу № А41-13098/10, ФАС Центрального округа от 11.11.2011 по делу № А35-6718/2010, ФАС Московского округа от 08.09.2008 № КА-А40/8309-08-2 по делу № А40-20118/07-98-129, Восточно-Сибирского округа от 12.08.2008 № А33-12889/07-Ф02-3777/08 по делу № А33-12889/07, Дальневосточного округа от 05.03.2008 № Ф03-А59/07-2/6134 по делу № А59-1278/06-С15).

По мнению автора, арендатор может предъявить вычет по «входному» НДС сразу после принятия имущества на счет 08 «Вложения во внеоборотные активы», но при этом он должен быть готов отстаивать свою позицию в суде.

Второй способ приобретения основного средства путем заключения договора аренды с правом выкупа принципиально ничем не отличается от первого, кроме того что к моменту окончания срока действия договора арендатор ничего не должен уплачивать арендодателю, поскольку выкупная сумма уже полностью выплачена. Единственное, на что следует обратить внимание, что согласно п. 5 ст. 270 НК РФ ежемесячно перечисляемые арендодателю суммы в счет выкупной цены имущества нельзя включать в расходы для целей налогообложения прибыли.

Третий способ является для арендатора самым сложным, так как в течение срока действия договора он учитывает перечисляемые арендодателю суммы в налоговых расходах как арендные платежи. А по окончании срока аренды оказалось, что часть этих выплат составляет выкупную цену. Поэтому придется восстановить эти расходы, так как стоимость амортизируемого имущества должна учитываться в расходах путем начисления амортизации. Кроме того, следует подать уточненную налоговую декларацию по налогу на прибыль (п. 1 ст. 54 НК РФ, п. 1 ст. 81 НК РФ).

Относительно НДС можно сказать следующее: в части арендной платы, зачтенной в счет выкупных платежей, вычет по НДС за прошлые налоговые периоды арендатору придется восстановить и подать уточненные декларации. Так как НДС с выкупной стоимости помещения можно предъявить к вычету только после постановки помещения на учет (п. 1 ст. 54 НК РФ, п. 1 ст. 81 НК РФ). А авансами эти платежи не были, поскольку на момент их уплаты условие о предоплате в договоре аренды отсутствовало. Следовательно, ранее принятые к вычету суммы НДС на момент их перечисления арендодателю нельзя было принимать к вычету.

При получении имущества в аренду арендатор не должен уплачивать налог на имущество организаций, так как под налогообложение подпадают объекты, которые по правилам бухучета числятся на счетах 01 «Основные средства» и 03 «Доходные вложения в материальные ценности» (п. 1 ст. 374 НК РФ). А арендованное имущество учитывается арендатором на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средств». Обязанность по уплате налога на имущество организаций у арендатора возникает в момент отражения выкупленного имущества на счете 01 «Основные средства» или 03 «Доходные вложения в материальные ценности» (п. 1 ст. 374 НК РФ).

Стоит обратить внимание, что с 01.01.2019 вступили с силу изменения, внесенные в ст. 374 НК РФ, в соответствии с которыми движимое имущество не признается объектом налогообложения по налогу на имущество организаций. Изменения внесены Федеральным законом от 03.08.2018 № 302-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации».

Клерк дарит подарки всем бухгалтерам на Новый год! Клерк.Премиум всего за 9 900 ₽ 18 000 ₽

Оформите подписку Клерк.Премиум и получите:

• мини-курсы каждый день;
• 50+ онлайн-курсов;
• 450+ вебинаров от профессионалов;
• безлимитные консультации с экспертами;
• комфортное обучение на 2023 год.

Впридачу получите 400+ инструкций и чек-листов для работы. Полный список смотрите тут. Со скидкой 45% сервис стоит 9 900 рублей. Оставьте заявку ниже — ответим на все вопросы.

Образец договора найма жилого помещения с правом выкупа, заключаемого между физическим и юридическим лицом

Договор найма жилого помещения оформляется двумя участниками — владельцем (или его представителем) и арендатором. Предметом может являться как квартира, так и ее часть — комната или несколько комнат, частный дом или какая-либо его часть.

Документ фиксирует следующие моменты:

• обязательство наймодателя предоставить жилье нанимателю;
• отсутствие препятствий к сдаче внаем,
• обязанность наймодателя поддерживать помещение в надлежащем техническом и безопасном состоянии;
• возможность наймодателя с определенной регулярностью посещать помещение;
• обязательство нанимателя применять помещение исключительно для проживания и сообщать наймодателю все важные сведения, касающиеся данного помещения;
• обязательство нанимателя вовремя вносить плату за пользование и проч.

В документе указываются сведения об обеих сторонах, характеристики сдаваемого внаем помещения, опись остающегося в помещении имущества, срок аренды, размер арендной платы, порядок оплаты коммунальных платежей, возможные штрафные санкции, условия прекращения договорных отношений и др.

Виды и варианты договоров найма жилого помещения

• Договор мены равноценными товарами.
• Договор мены неравноценными товарами.
• Договор мены земельных участков.
• Договор мены квартир.
• Договор мены оборудования и др.

ДОГОВОР НАЙМА

в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. По настоящему договору Наймодатель предоставляет Нанимателю в найм, принадлежащую ему на праве собственности квартиру, находящуюся по адресу: , кадастровый номер ,

• Общая площадь — кв.м.;
• Жилая площадь — кв.м.;
• Количество комнат ;
• Оценочная стоимость предоставляемой квартиры рублей.

1.3. Право собственности Наймодателя на указанную квартиру подтверждается следующими документами: .

1.4. Наймодатель гарантирует, что на момент заключения настоящего договора квартира не заложена, под арестом не состоит и не обременена никакими другими обязательствами.

1.5. Наниматель обязуется использовать квартиру в течение всего срока найма в соответствии с ее целевым назначением (для проживания).

1.6. По истечении срока найма либо в иной согласованный с Наймодателем срок Наниматель имеет право выкупить у Наймодателя квартиру по цене рублей (выкупная цена квартиры). Отказ Наймодателя от заключения договора купли-продажи квартиры с Нанимателем не допускается. Форма договора купли-продажи квартиры (Приложение ) согласована Сторонами.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

• вносить плату за найм в сроки и в порядке, установленном настоящим договором;
• в период действия настоящего договора своевременно осуществлять все необходимые коммунальные платежи (за электроэнергию, пользование водой, телефоном и другие) в установленном в порядке. Оплата коммунальных услуг в плату за найм не входит;
• пользоваться квартирой исключительно в целях проживания;
• надлежащим образом относится к имуществу Наймодателя, использовать его соответственно его назначению и техническим особенностям;
• соблюдать правила пользования жилыми помещения (квартирой), в том числе правила безопасности, принимать необходимые меры к сохранности квартиры и установленного в ней оборудования;
• содержать квартиру в надлежащем состоянии, в том числе за свой счет осуществлять текущий ремонт квартиры и установленного в ней сантехнического и иного оборудования;
• возмещать ущерб, причиненный квартире и установленному в ней имуществу по его вине;
• в случае отказа от заключения договора купли-продажи вернуть Наймодателю квартиру в надлежащем состоянии с учетом нормального износа;
• нести другие обязанности, установленные действующим законодательством для нанимателей жилых помещений.

2.2. Наниматель принимает на себя все риски, связанные с порчей или потерей, кражей или преждевременным износом установленного в квартире оборудования, происшедшие во время действия настоящего договора. В случае утраты или повреждения оборудования Наниматель обязан за свой счет отремонтировать или заменить соответствующее имущество на аналогичное.

2.3. Наниматель обязан информировать Наймодателя по всем вопросам и обстоятельствам, имеющим отношение к квартире. Сообщения должны быть своевременными и полными.

• вернуть квартиру Наймодателю до истечения срока найма, письменно предупредив Наймодателя об этом за ;
• преимущественное по отношению к другим лицам право на заключение договора найма на новый срок;
• преимущественное по отношению к другим лицам право на приобретение квартиры в собственность со всем установленным в ней на момент заключения настоящего договора оборудованием;
• допускать проживание в квартире любых лиц по своему выбору без передачи квартиры в поднаем;
• осуществлять другие права, предоставленные нанимателям жилых помещений, действующим законодательством и обычаями делового оборота.

2.5. Наниматель может предоставить в поднаем предоставленную ему в найм квартиру только с письменного согласия Наймодателя. Подобное согласие может содержаться в письме, телексе, телеграмме и т.п.

• передать Нанимателю квартиру и установленное в квартире оборудование и другое имущество в исправном состоянии в течение дней после заключения настоящего договора;
• осуществлять за свой счет капитальный ремонт квартиры и замену изношенного оборудования;
• не чинить препятствий Нанимателю в правомерном пользовании квартирой;
• заключить с Нанимателем новый договор найма квартиры на тот же срок и на тех же условиях по истечении срока действия настоящего договора в случае отказа Нанимателя от покупки квартиры в соответствии с п.1.6 настоящего договора;
• в течение дней после истечения срока действия настоящего договора заключить договор купли-продажи квартиры с Нанимателем на условиях, указанных в п.1.6 настоящего договора.

2.7. В период действия настоящего договора Наймодатель не вправе продавать, дарить или отчуждать иным способом квартиру третьим лицам.

2.8. В период действия настоящего договора Наймодатель также не вправе передавать квартиру в залог или обременять ее какими-либо иными обязательствами, не связанными с исполнением настоящего договора.

3. РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

3.1. Наниматель обязуется регулярно вносить Арендодателю арендную плату за пользование квартирой.

3.2. Арендная плата вносится и составляет рублей в месяц.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ

4.1 Наймодатель несет ответственность за все недостатки имущества, сданного в найм, если эти недостатки препятствуют нормальному использованию его по назначению, при условии, что эти недостатки существовали при заключении договора и не были и не могли быть известны Нанимателю.

4.2. Наймодатель отвечает перед Нанимателем за все претензии, которые могут возникнуть из прав третьих лиц, которые ограничивают или препятствуют пользованию квартирой и другим находящимся в ней имуществом, при условии, что Наниматель не знал и не мог знать о существовании прав третьих лиц при заключении договора

4.3. Наниматель возмещает Наймодателю все убытки, связанные с потерей, повреждением имущества в порядке, установленном законодательством.

4.4. В случае отказа Наймодателя добровольно заключить договор купли-продажи квартиры на условиях, указанных в п. 1.6 настоящего договора, Наниматель вправе взыскать с Наймодателя штраф в размере % от суммы сделки, указанной в п. 1.6, а также взыскать с Наймодателя все причиненные неисполнением договора убытки.

4.5. В случае несвоевременного внесения сумм арендной платы Наниматель уплачивает пеню в размере % от вовремя невыплаченной суммы за каждый день просрочки.

4.6. Уплата штрафных санкций не освобождает стороны от возмещения причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением убытков в полном объеме.

5. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

5.1. Настоящий договор заключен сроком на .

6. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

6.1. Плата за найм, фактически выплаченная Нанимателем, не входит в выкупную стоимость квартиры, указанную в п.1.6.

7. ФОРС-МАЖОР

7.1. Стороны освобождаются от частичного или полного исполнения обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего Договора в результате событий чрезвычайного характера, которые сторона не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами. К обстоятельствам непреодолимой силы относятся события, на которые участник не может оказать влияния и за возникновение которых он не несет ответственности, например, землетрясение, наводнение, пожар, а также забастовка, правительственные постановления или распоряжения государственных органов.

8. УРЕГУЛИРОВАНИЕ СПОРОВ

8.1. Все возможные споры, вытекающие из данного договора или по поводу настоящего договора, стороны будут разрешать путем переговоров.

8.2. В случае недостижения согласия спорные вопросы решаются в судебном порядке.

9. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

9.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания его Сторонами и действует до полного исполнения ими своих обязательств по нему.

9.2. Договор составлен в 2 (двух) (вариант в случае заключения договора найма на срок не менее года: в 3 (трех) экземплярах, по одному для каждой Стороны (вариант дополнительно: и один для регистрирующего органа). Каждый из экземпляров Договора имеет равную юридическую силу.