Долевое строительство по счету эскроу

Как застройщику работать со счетами эскроу

1 июля начнется заключительный этап реформы долевого строительства — застройщики перейдут на работу с счетами эскроу, как требует Федеральный закон № 214-ФЗ. Девелоперы не смогут строить жилье на деньги дольщиков, а будут кредитоваться в банках или вкладывать свои средства. Рассказываем, что такое счет эскроу, где и как открывать такие счета и можно ли пока работать по старой схеме.

В чем суть реформы долевого строительства

Реформа долевого строительства проходит в России с 1 июля 2017 года. Государство помогает дольщикам защитить их деньги, а застройщикам — упростить работу с контролирующими органами на всех этапах строительства. Застройщики публикуют информацию о себе и объектах строительства в открытом доступе в Единой информационной системе жилищного строительства, помогая сделать документооборот прозрачнее.

Главная часть реформы — государство запустило новый механизм финансирования строительства жилья. Раньше застройщики могли пользоваться деньгами дольщиков напрямую: деньги поступали сразу на расчетный счет девелопера. Такую схему работы пересмотрели из-за проблемы: если застройщик обанкротился, покупатели могли потерять свои деньги и квартиру.

Теперь девелоперы строят жилье на собственные и кредитные средства. Пока идет стройка, деньги дольщиков хранятся в банке — на счетах эскроу. Застройщик не сможет получить их, пока не введет объект в эксплуатацию. Так банки защищают дольщиков от банкротства строительной компании и недостроев.

С 1 июля 2019 года новая схема расчетов через счета эскроу станет обязательной для всех, кто заключает договоры участия в долевом строительстве. Для девелоперов, которые уже работают с счетами эскроу, банк стал надежным источником финансирования. Темп стройки не зависит от продаж — банк кредитует их по заранее установленному графику.

Что такое счет эскроу

Это банковский счет, на котором деньги компании или физического лица блокируются до наступления определенных условий. В случае с долевым строительством — деньги на счет вносит покупатель, а застройщик получает их только после успешной сдачи дома в эксплуатацию. Банк выступает как эскроу-агент — независимое третье лицо, которое не имеет своего интереса в сделке.

Схему работы с счетами эскроу давно практикуют при строительстве жилья на Западе. В России это работает так:

• После получения разрешения на строительство застройщик открывает специальный расчетный счет в банке.
• Застройщик подписывает с покупателем жилья договор участия в долевом строительстве.
• Покупатель, банк и застройщик заключают трехсторонний договор счета эскроу.
• Банк открывает покупателю счет эскроу.
• Застройщик вместе с дольщиком регистрируют договор участия в долевом строительстве в Росреестре.
• Покупатель вносит деньги на свой счет эскроу.
• Банк хранит деньги до выполнения условий договора участия в долевом
• Застройщик сдает дом в эксплуатацию.
• Банк переводит деньги со счета эскроу на специальный банковский счет застройщика.
• Покупатель регистрирует собственность на квартиру в построенном доме.

ВАЖНО Специальный счет застройщика и счет эскроу — разные счета. Счет эскроу банк открывает на имя покупателя. К этому моменту у застройщика должен быть специальный расчетный счет в том же банке.

Банк переведет деньги со счета эскроу покупателя на расчетный счет застройщика, когда будут выполнены условия договора участия в долевом строительстве.

Заключать договор счета эскроу покупатель может сразу, как подпишет договор участия в долевом строительстве с застройщиком. Но перевести деньги на счет эскроу дольщик сможет только после регистрации ДДУ в Росреестре.

В договоре счета эскроу прописывают основания передачи денег застройщику, цену и срок хранения средств на счете эскроу. Если застройщик к этому сроку выполнит условия договора участия в долевом строительстве, банк переведет деньги на расчетный счет застройщика. Условия нарушены — банк вернет деньги дольщику.

ВАЖНО Срок хранения денег на счете эскроу не должен превышать 6 месяцев от даты сдачи дома в эксплуатацию, указанной в проектной декларации.

Дольщик может вернуть деньги со счета эскроу и раньше установленного срока. Например, если строительство остановится, дольщик вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве в суде. После вступления в силу судебного акта о расторжении договора участия в долевом строительстве договор счета эскроу прекращается, денежные средства со счета эскроу подлежат возврату покупателю жилья.

Схема работы с счетами эскроу защитит и от банкротства банка. Деньги дольщиков страхует Агентство по страхованию вкладов, этого требует закон. Если лицензию банка отзовут, деньги возместит Агентство — выплатит сумму, равную стоимости квартиры, но не более 10 млн рублей. Дальше застройщику и дольщику нужно заключить новый договор счета эскроу, но уже в другом банке.

Где и как открывать счета эскроу

Счет эскроу можно открыть в любом банке из перечня Центрального банка Российской Федерации. Банк России включает в перечень только банки, которые соответствуют критериям, установленным Правительством Российской Федерации. На 1 марта 2019 года таких банков 63, но каждый месяц список обновляется. Узнать актуальную информацию можно на официальном сайте Банка России.

Чтобы заключить договор счета эскроу с покупателем, банку нужен заключенный договор участия в долевом строительстве и учредительные документы компании-застройщика. В договоре участия в долевом строительстве должно быть указано, что расчеты по договору — через перечисление денег на счет эскроу в этом банке.

Рекомендуем сравнить условия нескольких банков из перечня и оценить свои возможности: если собираетесь строить на собственные средства без кредитования, заключать договоры счета эскроу можно с любым банком.

Если нужен кредит на строительство

По закону участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в банке, в котором застройщик получил финансирование строительства. После ввода дома в эксплуатацию деньгами с счетов эскроу банк погасит задолженность по кредитным договорам проектного финансирования.

Чтобы получить кредит на строительство, нужно собрать документы для конкретного банка. В двух соседних банках могут попросить разные пакеты документов — рекомендуем уточнить информацию перед визитом. Примерный список:

• документ, подтверждающий право собственности на земельный участок (участок переходит в залог банку);
• проектная документация;
• разрешение на строительство;
• технические условия на электроэнергию, воду, канализацию, газ;
• расчет экономической доходности проекта.

Как завершать проекты по старой схеме

Если строительство началось до 1 июля 2019 года, застройщики могут сдать объект без открытия счетов эскроу. Для этого проект должен соответствовать критериям готовности многоквартирного дома. Минстрой разработал критерии недавно — на момент написания статьи законопроект вынесен на общественное обсуждение, но кое-что уже известно.

Общие критерии Чтобы завершать строительство без использования счетов эскроу, дом должен быть достроен на 30% и более, минимум 10% квартир в нем должны быть куплены дольщиками.

Есть и частные — более мягкие — критерии для отдельных групп застройщиков. В некоторых случаях девелопер может завершать строительство по старой схеме, если дом достроен только на 15%. Вот когда это возможно:

• Если начатые объекты строят в рамках комплексного освоения территории, в том числе стандартное жилье по заказу местных властей;
• Если в рамках проекта девелопер сносит ветхое или аварийное жилье;
• Если девелопер строит социальную инфраструктуру.

Если же застройщик занимается проблемным объектом — достраивает дома обманутых дольщиков — или включен в перечень системообразующих организаций, он вправе закончить строительство без счетов эскроу, если проект готов хотя бы на 6%. Однако второй критерий готовности для застройщиков остается неизменным: минимум 10% квартир в доме к 1 июля должны быть проданы.

Дольщик под защитой. Что нужно знать о покупке квартиры по счетам эскроу

ТАСС

Проблема обманутых дольщиков потребовала радикальных решений. С 1 июля 2019 года квартиры в новостройках будут продаваться по счетам эскроу в обязательном порядке — застройщики больше не смогут напрямую привлекать деньги дольщиков. Некоторые застройщики начали применять этот механизм уже сейчас — по данным Единой информационной системы жилищного строительства, с 1 июля застройщиками открыты уже по 100 проектам жилищного строительства. ТАСС рассказывает, как это работает.

Я слышал про счета эскроу, но плохо понимаю, как ими пользоваться

Сначала разберемся, что такое эскроу. Как гласит официальное определение, это специальный счет, на котором аккумулируются средства до наступления определенных обязательств. В нашем случае речь идет о деньгах граждан, которыми застройщик не может воспользоваться до момента сдачи объекта в эксплуатацию.

Как отмечают в ДОМ.РФ, на этапе строительства жилья средства от покупателей будут находиться на в уполномоченном банке до сдачи дома. «Банк может использовать средства на эскроу для фондирования кредита застройщику, тем самым уменьшая для него стоимость заемного финансирования», — рассказали ТАСС в ДОМ.РФ.

До момента ввода здания в эксплуатацию девелопер не вправе пользоваться средствами, размещенными на счетах эскроу. В случае, если дом не достроен в срок, средства возвращаются дольщикам.

Собственно, это и есть основной механизм защиты участника строительства: его деньги остаются неприкосновенными на все время выполнения работ.

К слову, работать по этой системе — предлагать проектное финансирование и обслуживать счета эскроу — могут только уполномоченные банки. На 1 ноября их 60, полный список опубликован на официальном сайте Центрального банка.

А если мой застройщик все же обанкротится, что будет с моими деньгами?

Средства со счета просто будут возвращены покупателю квартиры. Помимо того, что деньги должны лежать нетронутыми, счет эскроу еще и страхуется Агентством страхования вкладов (АСВ). То есть даже если «лопнет» банк, в котором открыт счет эскроу, без денег вы не останетесь. Агентством застраховано до 10 млн рублей — зачастую покупка квартиры укладывается в эту сумму, говорят эксперты.

Использование механизма эскроу минимизирует риски дольщика при недобросовестном поведении застройщика. В отличие от старой схемы, когда при невыполнении обязательств застройщика граждане оказывались один на один со своей проблемой, использование счетов эскроу снимает с дольщиков финансовый риск, связанный с конкретным застройщиком.

Хорошо, эскроу — это надежно. Как будет проходить сделка?

Многие элементы сделки с новостройкой по счетам эскроу останутся неизменными. Например, сохраняется договор участия в долевом строительстве (ДДУ).

Чтобы купить квартиру через счет эскроу, необходимо предварительно запросить у застройщика шаблон договора участия в долевом строительстве и проверить его на наличие обязанности расчетов за квартиру через счета эскроу. Если дольщика устраивает объект, он идет вместе с представителем застройщика в Росреестр и регистрирует ДДУ. Далее уже развилка: в случае ипотеки — в выбранный покупателем банк, в случае полного размера взносов — в соответствующий банк, в котором застройщик имеет договор на ведение эскроу-счетов.

Чтобы открыть счет эскроу в уполномоченном банке, вам потребуется только два документа: паспорт (удостоверение личности) и оригинал ДДУ.

Оригинал договора может быть предоставлен на бумажном носителе и в электронной форме. ДДУ должен быть зарегистрирован в едином государственном реестре недвижимости. В договоре должны содержаться сведения о банке, уполномоченного на открытие счетов эскроу для уплаты цены ДДУ.

Вы упомянули ипотеку…

Да, разумеется, квартиру по счету эскроу можно купить в ипотеку. Ведь как известно, более половины сделок на первичном рынке происходит именно с привлечением кредита, а первичный рынок в свою очередь — основной двигатель всей отрасли. Так что, естественно, купить квартиру в ипотеку и с применением счета эскроу можно, и это довольно легко.

Клиент может купить квартиру с помощью счета эскроу в ипотеку. Причем у него есть возможность оформить ипотеку в одном банке, а счет эскроу открыть в другом.

В остальном процедура оформления ипотеки ничем не отличается от привычной. Нужно выбрать банк, узнать, кредитует ли он покупку жилья в приглянувшемся ЖК, предоставить банку необходимую информацию о себе и своей кредитной истории. Если все в порядке, вам предложат варианты ипотечных продуктов, останется только выбрать самый подходящий.

А как выбрать застройщика? Ведь по эскроу пока работают немногие, а с рынка уходили даже самые крупные компании

Действительно, пока открытие счетов эскроу и проектное финансирование — дело абсолютно добровольное, обязательным оно станет с 1 июля 2019 года. И застройщиков, которые работают по новому механизму, можно пересчитать по пальцам. При этом определить, насколько надежна компания, действительно очень сложно, поскольку и в истории с Урбан Групп, и с для потребителя, что называется, ничто не предвещало проблем. Тем не менее, есть некоторые моменты, на которые стоит обратить внимание при выборе девелопера, говорит Николай Алексеенко из РАСК.

Можно начать с простого. На сайте Единой информационной системы жилищного строительства есть единый реестр застройщиков и каталог новостроек. Там можно посмотреть плановый график строительства и текущее состояние дома. Если дом признан проблемным, об этом также будет запись на странице объекта. Проверьте, нет ли такой пометки по вашему ЖК или дому. Если нет, двигаемся дальше — на сайте можно также посмотреть все документы по застройщику и конкретному объекту — отчетность, проектную декларацию

Нужно посмотреть число изменений к проектной декларации, возможно уже на текущий момент срок ввода неоднократно переносился. Также стоит соотнести сроки по проектной декларации со сроками действия разрешения на строительство, они примерно должны совпадать.

На сайте компании должно быть заключение местных органов власти о соответствии застройщика и проектной декларации нормам долевого законодательства (то есть ). Нужно проверить и сайт застройщика. Там проверьте, в каких банках аккредитован застройщик. Это должны быть кредитные организации «первого эшелона», кто к ним относится — можно проверить на сайте ЦБ.

Если вы выбрали квартиру в объекте, в котором продажи стартовали после октября 2017 года, идите на сайт Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства. Там нужно проверить, платит ли ваш застройщик взносы в фонд (в размере 1,2% от цены ДДУ). Также вы можете проверить своего застройщика на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве и картотеке арбитражных дел, советует Алексеенко. При наличии кадастрового номера участка стоит запросить у Росреестра выписку ЕГРН и посмотреть, какими темпами идут продажи на конкретном объекте.

Наконец, доверяйте глазам своим. Съездите на объект несколько раз в течение нескольких недель и понаблюдайте, как идет стройка.

А что будет с ценами на квартиры после введения продажи через счета эскроу?

Участники рынка дают разные оценки, но в общих чертах ответ выглядит так: цены вырастут, но не сильно. По оценкам ДОМ.РФ, переход к новому механизму продажи строящегося жилья в России не отразится на его доступности для людей при условии снижения ставок по ипотеке. В любом случае, не стоит забывать, что механизм позволит перенести риски с покупателей жилья на других профессиональны, участников рынка — застройщиков и банки — и закрыть проблему обманутых дольщиков.

Благодаря уникальной корпоративной культуре мы эффективно работаем в команде и хорошо понимаем друг друга

Рассказываем о работе в IT и Digital в ДОМ.РФ в нашем Telegram-канале.

Данный сайт защищен с помощью reCAPTCHA и соответствует Политике конфиденциальности и Условиям использования Google .

Настоящим я, в соответствии со статьей 9 Федерального закона от 27.07.2006 № 152 — ФЗ «О персональных данных», продолжая работу на сайте https://дом.рф (далее – Сайт), выражаю согласие АО «ДОМ.РФ» (ИНН 7729355614, ОГРН 1027700262270, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10) (далее – Оператор), на автоматизированную обработку, а именно: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение (далее – Обработка), моих персональных данных в следующем составе: технические данные, которые автоматически передаются устройством, с помощью которого используется Сайт, в том числе: технические характеристики устройства, , информация, сохраненная в файлах «cookies», информация о браузере, дате и времени доступа к Сайту, длительность пребывания на Сайте, сведения о поведении и активности на Сайте в целях улучшения работы Сайта, совершенствования продуктов и услуг Оператора, а также определения предпочтений пользователей, в том числе с использованием метрической программы Яндекс.Метрика.

Я подтверждаю, что Оператор вправе давать поручения на обработку моих персональных данных ООО «ДОМ.РФ Центр сопровождения» (ИНН 3666240353, ОГРН 1193668037870, Воронежская обл., г. Воронеж, просп. Революции, д. 38, пом. 10), АО «Банк ДОМ.РФ» (ИНН 7725038124, ОГРН 1037739527077, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10) в целях, указанных в настоящем согласии.

В случае отказа от обработки персональных данных метрическими программами я проинформирован(а) о необходимости прекратить использование Сайта или отключить файлы «cookies» в настройках браузера.

Настоящее согласие действует в течение 1 года с момента его предоставления.

Я уведомлен(а), что могу отозвать настоящее согласие путем подачи письменного заявления в адрес Оператора посредством почтовой связи.

Продолжая работу на сайте я выражаю свое согласие АО «ДОМ.РФ» (адрес: г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10) на автоматизированную обработку моих персональных данных (файлы cookie, сведения о действиях пользователя на сайте, сведения об оборудовании пользователя, дата и время сессии), в т.ч. с использованием метрической программы Яндекс.Метрика, с совершением действий: сбор, запись, систематизация, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, передача (предоставление, доступ) партнёрам АО «ДОМ.РФ», предоставляющим сервис по указанным метрическим программам. Обработка персональных данных осуществляется в целях улучшения работы сайта, совершенствования продуктов и услуг компании, определения предпочтений пользователя, предоставления целевой информации по продуктам и услугам АО «ДОМ.РФ» и его партнёров.

Настоящее согласие действует с момента его предоставления и в течение всего периода использования сайта.

В случае отказа от обработки персональных данных метрическими программами я проинформирован о необходимости прекратить использование сайта или отключить файлы cookie в настройках браузера.

АО «ДОМ.РФ» очень серьезно относится к вопросам конфиденциальности и безопасности информации. Защита ваших персональных данных** — один из наших ключевых приоритетов.

Мы обрабатываем ваши персональные данные, собранные на законных основаниях и в рамках четко сформулированных целей, характерных для взаимодействия АО «ДОМ.РФ» со всеми сторонами:

• клиентами, потенциальными клиентами, их родственниками или представителями;
• контрагентами и партнерами (как существующими, так и потенциальными);
• сотрудниками (включая их родственников) и соискателями.

Мы можем собирать ваши персональные данные, информацию о предпочтениях, совершенных действиях и т.п. при помощи веб-сайта АО «ДОМ.РФ» для заранее определенных и законных целей.

Мы можем передавать ваши персональные данные строго при соблюдении требований законодательства.

Мы уважаем ваши права и свободы, в частности, связанные с вопросами обработки ваших персональных данных.

при первоначальном взносе 30%, срок — 15 лет.

Обязательное страхование недвижимости, личное — по желанию (при отсутствии ставка повышается). Доход подтверждается справкой 2-НДФЛ.

Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» регулирует отношения между Единым институтом развития в жилищной сфере, органами государственной власти и местного управления и физическими и юридическими лицами.

Закон направлен на формирование рынка доступного жилья, развитие жилищного строительства, объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, инфраструктурной связи. Содействует развитию производства строительных материалов, конструкций для жилищного строительства, а также созданию парков, технопарков, бизнес-инкубаторов для создания безопасной и благоприятной среды для жизнедеятельности людей.

161-ФЗ устанавливает для ДОМ.РФ полномочия агента Российской Федерации по вовлечению в оборот и распоряжению земельными участками и объектами недвижимого имущества, которые находятся в федеральной собственности и не используются.

Проверьте почту, которую указали

На сайте используются файлы cookie

Оставаясь на сайте, вы выражаете свое согласие на обработку персональных данных в соответствии с политикой АО «ДОМ.РФ»

Эскроу-счет – что это простыми словами, что поменялось в ДДУ

При совершении крупных сделок, например, покупке квартиры, каждый опасается за свои деньги, за честность продавца или компании-застройщика. К сожалению, случаи, когда люди теряют средства и не становятся собственниками недвижимости, время от времени случаются. Для безопасности подобных сделок банк может предоставить эскроу-счета. При этом он сам становится третьей стороной и отслеживает исполнение всех договорных обязательств. Рассмотрим варианты применения эскроу-счетов при приобретении недвижимого имущества на вторичном рынке или долевом строительстве, а также их отличительные особенности в сравнении с аккредитивами.

Эскроу-счета – что это? Объясним простыми словами

Самый щепетильный момент в любой сделке с вторичным жильем – оформление документов. Денежная сумма слишком велика, чтобы носить ее с собой и в нужный момент обменять на подписанные документы. Все время, пока идет оформление, и покупатель, и продавец испытывают страх остаться ни с чем. Этого-то момента и позволяют избежать банки с открытием эскроу-счета и возложением на себя обязательств по сопровождению сделки.

Когда существует договоренность о купле-продаже недвижимого имущества, покупатель (депонент) и продавец (бенефициар) отправляются в банк, что оказывает услугу эскроу и именуется эскроу-агент. Происходит заключение трехстороннего договора. Депонент кладет на эскроу-счет необходимую сумму. При этом четко прописываются условия, при которых право пользования переходит к продавцу. Банк сохраняет сумму на эскроу-счете до завершения сделки и следит за соблюдением всех условий.

Простыми словами, эскроу-счет – это счет, куда покупатель кладет деньги, а продавец их снимает, но после выполнения всех оговоренных заранее условий. Открывается он на срок до пяти лет. При этом банк отвечает за сохранность средств и честность выполнения всех обязательств. На сегодняшний день это – самый безопасный вариант оформления сделок с недвижимым имуществом.

Подробная информация об эскроу-счетах раскрывается в статье 860.7 ГК РФ. В ней говорится об особенностях оформления договора, порядке его закрытия, особенностях перехода права управления деньгами, находящимися на счетном балансе.

Применение эскроу-счета при приобретении недвижимости

В договоре при открытии такого счета обязательно прописываются полномочия финансового учреждения. Здесь возможны два варианта:

Банк без обязательства следит за правильностью оформления документации. В этом случае его представитель только проверяет наличие полного пакета, перечисленного в эскроу договоре. Если все документы на месте, считает обязательства выполненными и передает деньги в распоряжение продавцу. При этом впоследствии может оказаться, что какие-то бумаги не были оформлены надлежащим образом. Это может принести как необходимость переоформления, так и проблемы с законностью сделки. Особенно это актуально при покупке недвижимости на вторичном рынке.

В договоре в обязанности эскроу-агента входит проверка законности и правильности оформления документов. Тогда юрист банка перед признанием сделки совершенной проверит каждый документ на подлинность, правильность оформления и соответствие действующему законодательству. В этом случае, во-первых, сводятся к минимуму риск спорных вопросов в дальнейшем, а во-вторых, если они все-таки возникнут, можно будет требовать от финансового учреждения выполнения обязательств в полном объеме. Именно из-за этой обязанности контроля над сделкой не все банки имеют право открывать эскроу-счета.

Если во время оформления сделки возникают какие-либо сложности с документами, например при выписке несовершеннолетних жильцов из квартиры во время приобретения вторичной недвижимости, доступ к финансам возможен лишь для покупателя. Продавец имеет право на снятие денег после проверки банком документов по сделке и признания ее завершенной. При необходимости внесения изменений в договор эскроу это можно сделать в заранее оговоренной форме по соглашению всех трех сторон либо по судебному решению.

Эскроу-счет открывают на строго определенный срок, после окончания сделки он закрывается. Возможно досрочное расторжение по включенным в договор причинам. Тогда деньги возвращаются к покупателю, если не предусмотрены другие варианты.

Особенности работы с эскроу-счетами при долевом строительстве

Согласно изменениям в статье 214 ФЗ с 1 июля 2019-го вложения покупателей, участвующих в долевом строительстве, застройщик может получить лишь с эскроу-счета. Это позволяет избежать ситуаций с обманутыми дольщиками. Счета застрахованы, здание возводится на средства строительного концерна либо финучреждения, если используется кредит. К застройщику финансовые вложения с эскроу-счета переходят в течение десяти дней после сдачи многоквартирного дома.

Если договор долевого строительства расторгнут, средства с эскроу-счета возвращаются участнику (покупателю), или, если он брал кредит – в кредитную организацию. Порядок возврата должен быть заранее отражен в договоре. Ситуация с обманутыми дольщиками больше не будет повторяться. Если застройщик не в состоянии достроить дом самостоятельно, то банк найдет средства и возможности. Покупатель получит свою недвижимость. Если все-таки будет принято решение о прекращении строительства, то деньги в полном объеме вернутся на счет покупателя. При смене застройщика, по желанию, покупатель сможет как вернуть свои деньги, так и дождаться назначения нового застройщика и получить, в конце концов, свою квартиру.

При наследовании или перехода права владения по судебному решению, если участник долевого строительства надумал переуступить права на недвижимость, то к новому претенденту на жилье переходят все прежние обязательства.

Следует знать, что процентов по эскроу-счету банк ПОКА не начисляет. Вознаграждение банку не выплачивается. Деньги на эскроу-счетах подлежат обязательному страхованию. Сумма страховки – 10 000 000 рублей.

В случае если во время выполнения обязательств по эскроу-договору у банка будет отозвана лицензия или он разорится, возврат средств будет произведен в порядке и объеме, описанном в статье 177 ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках РФ». К сожалению, если недвижимость стоила больше, чем 10 миллионов рублей, то превышающая сумму часть пропадет. Кроме того, покупателю придется доплатить ее продавцу или застройщику в полном объеме.

Пример: Если покупатель приобрел в одном банке две квартиры по 6 млн. рублей каждая, то в случае наступления страхового случая он получит только 10 млн. рублей, несмотря на то что открыто было два эскроу-счета! Разбить же эскроу-счета по разным банкам не получится — один ДДУ — один эскроу-счет.

Могут ли с эскроу-счета списать деньги по долгам? Может ли эскроу-счет быть арестован?

В соответствии со статьей 73.3 (введена Федеральным законом от 26.07.2017 N 212-ФЗ) имущество, ценные бумаги и деньги депонированные на эскроу-счета защищены от всех видов взысканий! В том числе и налоговой!

Деньги на эскроу-счетах нельзя списать в качестве оплаты за алименты или в счет задолженности по налогам или задолженности третиим лицам. Однако, это не значит что такие счета можно использовать от различного рода уклонений! Дело в том что суд не может постановить списание денежных средств с эскроу, однако может наложить арест! В этом случае по завершении срока действия договора деньги со счета вы уже не получите — они уйдут либо застройщику при выполнении им условий договора, либо право получить деньги перейдет к кредиторам (или приставам).

То же самое правило действует и при депонировании имущества. Депонированное имущество или денежные средства нельзя взыскать не дождавшись окончания срока действия договора!

Начисление процентов по эскроу-счетам

На данный момент думой разрабатывается законопроект № 844913-7 (о процентах по счету эскроу). Планируется утвердить следующие изменения:

• Ежемесячное начисление процентов банками.
• Процентная ставка по эскроу-счетамбудет установлена на уровне среднерыночной. На текущий момент это около 5% годовых.
• Проценты по эскроу-счетам будут начисляться на отдельный счет.

1. Чтобы банк начислял проценты на эскроу-счета эти деньги должны работать, а не лежать мертвым грузом. Т.е. деньги с эскроу-счетов будут инвестироваться, что означает риск их потери!
2. Сейчас по договорам с использованием эскроу-счетов строительство ведется за счет кредитных средств. Застройщик кредитуется банком под небольшую ставку. Если же будут приняты изменения в законопроекте по начислению процентов, банки будут вынуждены поднять процентную ставку для застройщика. Не все застройщики потянут такой процент. Это неизбежно приведет к удорожанию стоимости квартир в новостройках и снижению предложений от застройщиков.
   

Отличие эскроу-счета от аккредитива

Аккредитив – это обязательства банка, по которым он обязан перевести на счет продавца деньги после полного завершения сделки и предоставления всех документов, это подтверждающих. Эскроу-счет – это сумма, внесенная покупателем и отданная банку на хранение до полного завершения сделки.

При расторжении договора по сделке, например, при смерти продавца вторичной недвижимости, разорении застройщика или иных обстоятельствах, при которых ее исполнение становится невозможным, эскроу-счет автоматически будет закрыт, при аккредитиве оснований для этого нет. Если сделка не завершена, деньги вернутся покупателю, если обязательства уже выполнены – продавцу. Этот момент очень четко может отследить банк. Кроме того, покупатель способен отозвать аккредитив, в этом случае продавец может остаться без денег.

Эскроу-счет можно закрыть по соглашению досрочно только, если присутствуют представители всех трех сторон. Контроль сделки банком защищает не только покупателя, но и продавца, риск мошенничества практически сведен к нулю. Аккредитив покупатель может закрыть в любое время по своему усмотрению.

Аккредитив – законодательно установленная процедура, не позволяющая отступлений по собственному усмотрению. Эскроу – это договор, который позволяет вносить изменения, причем, даже в процессе совершения сделки, если все стороны согласны. Например, при долевом строительстве, пока строится дом, покупатель принимает решение о переуступке права на свою долю другому человеку. Он согласовывает это с застройщиком, регистрирует переуступку в Росреестре, права на эскроу-счет переходят к новому дольщику. При аккредитиве банк проверяет только наличие документации. Для эскроу банк – гарант правильного оформления документов, законности сделки и выполнения договорных условий.

Эскроу-агенты

Не все кредитные организации оказались готовы к повышенным обязательствам перед клиентами. Пока услуги эскроу оказывают наиболее крупные банки. Согласно мировой практике это могут быть разные финансовые организации.

Работа агентов пока осложняется отсутствием опыта в судебных разбирательствах.

Если в эскроу договоре не была прописана ответственность банка за проверку документов, то финучреждение и не отвечает за законность сделки. То есть, если подписи на каких-либо документах при покупке вторичной недвижимости были подделаны, а банк принял эти документы, то его ответственности в этом нет, даже если впоследствии сделка будет оспорена в суде. В то же время, при долевом строительстве, финансовое учреждение, как правило, кредитует застройщика, законность всех документов проверена им очень тщательно.

При заключении эскроу договора нужно особенно тщательно изучать обязанности банка и, при неясных моментах, просить их разъяснить или расписать в договоре подробнее. В случае если эскроу банк прекращает свою деятельность во время сделки, то финансы со счета возвращаются депоненту, если обязательства уже были выполнены – продавцу.

Эскроу-счета используют не только при сделках с недвижимостью, но и в любых крупных проектах, например, в контрактах на выполнение работ или разработку проектов, при покупке долей или акций компаний.

Особенности использования эскроу-счета застройщиком

Как уже говорилось, застройщики теперь не могут использовать средства дольщиков для возведения домов. В договоре принимает участие третья сторона – банк, а средства на эскроу-счете заморожены до момента сдачи здания. Те строительные компании, которые успели согласовать проекты и получить деньги до вступления закона в силу, могут использовать их для постройки дома.

Работать с эскроу-счетами имеют право лишь строительные компании с большим опытом и стажем работы на рынке:

не менее трех лет работы;

от 10 тысяч квадратных метров сданного жилья;

административные расходы во время строительства не должны превышать 10% от всей суммы, необходимой для строительства.

Авансовые платежи не должны превышать 30%. При превышении этой суммы банк блокирует счет.

Ввод объектов в эксплуатацию должен происходить в определенные договором сроки. Если будет просрочена сдача хотя бы одного объекта из крупного жилого комплекса, в дальнейшем застройщик может лишиться права работать с эскроу-счетами.

Вопрос-ответ (22)

Добрый день купила квартиру у застройщика,денежки перевела до регистрации сделки на эскроу счет,оказалось,что организации могут дать штрааф,они меня снова попросили деньги вернуть на свой счет и опять положить на эскроу счет

В договоре купли-продажи очевидно, был указан порядок оплаты денег на эскроу : После регистрации.

Подскажите пож.та С моего ЭксроуСчёта -денежные средства сняты Застройщику, ещё в ноябре 2021; Это как говорит менеджер его представитель — что Госкомиссия приняла объект и поэтому деньги снялись( типа читайте ЗАКОН), а сами квартиры с чистовой отделкой и поэтому мы ждёмс когда они ЕЁ выполнят! Вначале они шли с существенным опережением графиков и мы были уверены что нам светит досрочная передача ключей! Одноко ж при распросах их сотрудников нам тыкают носом в сам ДОГОВОР (ДДУ)- в котором указано что сдача квартир должна быть проведена до 31.12.2022г. Ну как так получается деньги они себе сняли в ДЕКАБРЕ 2021 а сдача квартир будет — в декабре 2022; это что ГОД застройщик пользуется деньгами ДОЛЬЩИКА. А дольщик к примеру платит и ипотеку и за съем квартиры деньги! Опять лазейка для наших бедных ОЛИГАРХОВ.

Скажите что лучше, акредетив или эскроу счет?

Когда застройщик может списать деньги с моего эскроу счета? ( квартира приобреталась год назад, долевое строительство). На сайте застройщика информация, что дом сдан, но никаких извещений мной не получено, соответственно квартира мной не принята и не подписан акт приема-передачи недвижимости. Деньги с эскроу счета сняты без каких-либо извещений, законно ли это?

При открытии эскроу счета принимаются ли наличные деньги? Или надо открывать текущий счет и перечислять на эскроу счет?

Эти вопросы регулирует ваш Застройщик. обратитесь к нему по порядку зачисления средств на Эскроу-счет по вашему объекту застройки.

Застройщик начал строить дом летом 20 года, при этом на эскроу поступает только 35000 руб за кв.м. А остальное собственно застройщику. Законна ли такая схема, если да, то насколько это опасно?

Хотим купить по ипотеке квартиру в строящемся доме до договору цессии, на данный объект у дольщика уже открыт эскоу счёт в банке. Как банк, выдающий кредит, это одобрит, куда будут зачислены деньги? На вновь открытый эскроу счёт? Или зачислены продавцу — дольщику?

Вы же покупаете квартиру у физлица? Вам нужно с ним расплатиться, согласно договора цессии, так? Значит кредитные средства пойдут вашему продавцу, для расчета по договору.

Здравствуйте. Подскажите пожалуйста, если по ДДУ цену за недвижимость я должна внести на эскроу-счёт в рассрочку, то возможно ли досрочное внесение всей суммы по договору. В ДДУ про досрочную оплату ничего не говорится

Обратитесь к своему застройщику, в службу сопровождения клиентов. Либо в юротдел, договорной отдел

Добрый день! Рассматриваем покупку квартиру в новостройке со сроком сдачи в 2022 году, используя первоначальный взнос и ипотеку. Я так понимаю, в случае неисполнения застройщиком своих обязательств, все деньги со счета эскроу вернутся в банк. Первоначальный взнос я смогу получить. А вот что будет с деньгами, уплаченными на тот момент по ипотечному кредиту. Получу ли я их обратно? Если да, то всю уплаченную сумму или какой-то процент? Спасибо!

При расторжении ипотечного договора будет возвращен авансовый платеж и оплаченное тело кредита за вычетом процентов банку. А если учесть что сначала согласно ипотечному договору Вы оплачиваете в основном проценты — то не совсем выгодная сделка для Вас получается.

Добрый вечер!
Возможно ли частями вносить на эскроу счет денежные средства при покупке квартиры?

Условия рассрочки (какой минимальный первоначальный взнос и какую сумму можно оплатить частями — определяет Застройщик по каждому объекту. Вы предварительно это обсуждаете, до заключения ДогДолевого участия. Условия рассрочки (какая сумма ежемесячно или ежеквартально вносится на Ваш эскроу-счет, и в какие даты) и будут указаны в разделе ДДУ.

купили квартиру в марте 2020г за наличные по договору дду теперь они требуют расторгнуть договор ссылаясь на то что они будут работать по эскору счету что нам делать

Как такое возможно? По ДДУ застройщик взял на себя обязательства передать вам квартиру. При перезаключении договора у вас есть гарантии что вы ее получите?
Вам нужно обратиться за сопровождением к опытному юристу по недвижимости, который имеет опыт и с защитой прав потребителей.
Только так.

В начале статьи сказано: «Денежная сумма слишком велика, чтобы носить ее с собой и в нужный момент обменять на подписанные документы», но ведь эту сумму всё равно надо вносить, а значит принести её с собой или как?

Что значит ваш вопрос «принести с собой или как»? Мы предполагаем, что у всех,кто пишет на портал, есть своя реальная ситуация.
Если вы покупаете жилье, то кроме квадратных метров, вам нужны гарантии. Поэтому мы, сопровождая сделку, рассматриваем, какие имеются риски у покупателя в реальной ситуации. И от этого выбираем — каким образом Покупателю стоит расплачиваться за жилье: заморозить на аккредитив до регистрации права, перевести безналичным путем, либо оплатить наличными.

Покупаю Квартиру по ДДУ и открываю эскроу счёт с аккредитивом в банке, какая вероятность и что может случиться что банк не вернёт деньги при условии банкротства компании застройщика

После подписания вами ДДУ все пункты действующих обязательств и ответственности участников сделки (Вас, Застройщика, Банка) -прописаны в ДДУ, договоре на открытие Эскроу-счета, договоре на открытие аккредитива. Пока максимум инфы- в документах.
Все остальное развитие событий, в тч форсажоры и банкротство — по действующему законодательству.

Открыла эскроу-счёт для ДДУ в банке. По условиям договора деньги перечисляются банком с определённого счета. Но по своей ошибке я отправила на этот счёт ещё деньги. Сейчас на счету больше денег, чем предусмотрено договором ДДУ. Как это отразится на счёте. Свершится ли сделка в э то м случае

Не совсем понятно, в чем опасение. Сколько бы ни было денег там, откуда пошли деньги на эскроу-счет, главное — чтобы на ЭСКРОУ попала ровно нужная сумма.
И потом, деньги будут перечислены после регистрации ДДУ. Так что ваше право уже будет зафиксировано. А точность расчетов вы можете всегда отрегулировать с банком и застройщиком.

Добрый день!если застройщик строит за счет банковского кредита (проектного финансирования),то только в этом случаи средства дольщиков замораживаются на Эскроу счетах? а если застройщик работает по старой схеме, то получается что требовать страховку в виде эскроу счета я не могу? где-то можно уточнить информацию за счет собственных средств строит застройщик или за счет кредитных средств?
спасибо.

Добрый день!
Спасибо за ответ!
еще хотела уточнить, если застройщик работает по старой схеме без эскроу-счета, до регистрации ДДЦ могу настаивать на открытие эскроу-счета ?правильно ли понимаю, работать по эскроу-счет застройщики не обязаны? но я как дольщик могу на этом настаивать? объект на данный момент находится на стадии котлована и расчет планируется наличными
спасибо.

По каждому обьекту Застройщиком определено заранее — строит он за счет собственных средств + средства дольщиков, ЛИБО — за счет банковского кредита (проектного финансирования), при котором средства дольщиков замораживаются на Эскроу счетах.
Как что выбрав дом, вы однозначно идете по общей схеме финансирования, и требовать для себя иных условий, не реально.

Добрый день. подскажите, пожалуйста, приобретаю квартиру срок сдачи 4кв. 20121 год,расчетный наличный, в ДДУ ничего не сказано про эскроу счет, только то, что строят согласно ФЗ-214 и якобы этого достаточно чтоб ничего не боятся, в дду есть только обязательства по перечислению взноса в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства, могу ли настаивать на заключении сделки именно с открытием эскроу счета? могут ли отказать в заключении ДДУ?
спасибо.

Нет, вы сможете настоять относительно эскроу.
Если ваш застройщик делает отчисления в Фонд, это значит они строят данный объект по предыдущей законной схеме. Те застройщики, у которых на момент ввода Эскроу-схемы уже был выполнен значительный объем работ (более 2/3), строят через привлечение средств дольщиков. Значит, это касается и выбранного вами дома.

Рассматриваем покупку квартиры, сдача 1 кв. 2021, первоначальный взнос+ ипотека ( все стандартно), я так понимаю ипотечные деньги будут лежать на эскроу счете- и в случае не сдачи дома уйдут обратно в банк, который дал ипотеку, а авансовый платеж который будет оплачен изначально как первый взнос застройщику- он тоже будет лежат на эскроу счете И в случае недосторя вернется? или он будет уплачен застройщику и в случае заморозки строительства я потеряю эти деньги??

Все ваши деньги, включая Первоначальный взнос — будут заморожены на эскроу-счете (в основном — эскроу дольщики открывают в двух крупнейших банках — Сбербанк и ДОм.РФ). И застройщик их сможет получить ТОЛЬКО после сдачи дома в эксплуатацию. Таким образом и защищены права дольщиков и их средства.

Чтобы вы были уверены в этом, перед заключением Договора долевого участия, попросите Застройщика отправить вам на майл для ознакомления — форму договора ДДУ.

Можете также предварительно ознакомиться с формой договора на открытие Эскроу-счета, который вы будете подписывать в Банке, указанном Застройщиком.

Скажите, пожалуйста, может ли государство заморозить деньги на эскроу-счетах, во всяком случае имеет ли право и насколько это вообще возможно в наше нестабильное время.Например, понадобятся средства на восстановление экономики после столь серьёзнейшего кризиса или еще что-нибудь.Примером служит кризис 90х, когда все вклады населения заморозили,а потом после разморозки и сильнейшей девальвации эти деньги уже сильно обесценились..

Частично вопрос уже разбирался https://avprrb.ru/articles/poleznaya-informatsiya/eskrou-schet-chto-eto-takoe-kak-i-kogda-im-polzuyutsya/#9 — Могут ли с эскроу-счета списать деньги по долгам, Может ли эскроу-счет быть арестован — прочитайте!
На данный момент нет закона на основании которого государство может изъять эти деньги на свои нужды. Однако его могут издать. 😉

Здравствуйте!покупаю квартиру по ДДУ, просят открыть эсроу счёт до подписания дду.ннт в этом нарушения со стороны застройщика? Спасибо.

Все вопросы вы имеете право задавать сопровождающему вас менеджеру Банка, пока они у вас не закончатся.
Эскроу-счет более защищает ваши интересы как дольщика, так как в этом случае вас средства дольщиков будут заморожены на этих счетах в Банке (который вам указали) — до ввода в эусплуатацию дома и регистрации права собственности Первого Дольщика. то есть, за стройщик не имеет к ним доступа, а возводит дом на кредитные средства.