Как оформить ренту на квартиру у пожилого человека чужому человеку

Договор пожизненной ренты на квартиру 2023 года. Плюсы и минусы сделки

Пожизненная рента на квартиру заключается договором заверенным нотариусом. Её участниками являются рентаполучатель, который передает квартиру рентоплательщику, обязывающего пожизненно выплачивать ренту в виде определенной суммы.

• Что такое пожизненная рента квартиры
• Условия договора
• Плюсы и минусы
• Важные нюансы
• Можно ли прописаться в квартире пенсионера?
• Уплата налога

Пожизненная рента регулируется главой 33 Гражданского Кодекса РФ:

• § 1 — общее положение о ренте;
• § 3 — пожизненная рента.

Что такое пожизненная рента квартиры

Этот вариант гражданско-правовых отношений чаще всего подходит для пожилых граждан:

• не имеющих родственников, которые могли бы ухаживать за ними;
• чьи отношения с родственниками испорчены настолько, что они отказываются прибегать к подобной помощи.

Пожилые люди подыскивают себе помощника из числа, например, соседей или знакомых, который согласен материально помогать гражданину на определенных условиях и с последующим получением его квартиры. Это значит, что по договору ренты в установленные сроки с периодичностью или единоразово плательщик ренты передает хозяину за квартиру денежные взносы, а после смерти квартира становится его собственностью.

Отметим, что предметом договора выступает квартира пожилого гражданина и взносы должны быть только денежными, не имущественными. Исполнением договора считается переход права собственности к рентоплательщику после смерти гражданина. При этом не учитываются права на квартиру наследников.

Договор пожизненной ренты на квартиру – явление в нашей жизни достаточно новое. Его правовое регулирование имеет свои плюсы и минусы.

Существует два понятия ренты:

1. Пожизненная рента. Она предполагает передачу регулярных сумм или единоразовую выплату собственнику квартиры. Только после его смерти квартира станет собственностью рентоплательщика.
2. Содержание с иждивением. В этом случае помощник обязан оплачивать за пожилого гражданина – рентополучаетеля коммунальные счета, приобретать ему необходимые лекарства и продукты, а после смерти похоронить. Но при заключении этого договора право на квартиру сразу переходит к рентоплательщику, но с соответствующим обременением. Прежний хозяин утрачивает право распоряжаться квартирой, но может до конца жизни там проживать.

Квартира, выступающее предметом договора, может передаваться покупателю следующими способами:

• бесплатно, когда не учитывается стоимость квартиры при расчете ренты и передача состоится по договору дарения;
• платно, при расчете ренты участвует стоимостная оценка жилья, и она представляет собой рассрочку на основании договора купли-продажи.

В договоре может быть указано лицо, которое будет получать рентные платежи. Это либо сам собственник жилого помещения, либо иное лицо (группа лиц), определяемое стороной сделки.

Условия договора

Договор пожизненной ренты оформляется с применением норм законодательства и в нем должны обязательно присутствовать следующие условия:

1. Предмет договора. Состоит из имущества, которое отчуждается и ренты.
2. Стороны договора. В сделке выступают рентоплательщик и рентополучатель.
3. Срок соглашения. Действие договора заканчивается одновременно со смертью получателя рентных платежей. Однако, если их несколько, то со смертью последнего. Здесь обязательно должно присутствовать распределение долей ренты между несколькими получателями, при отсутствии – рентные платежи делятся поровну (ст. 596 ГК РФ ).
4. Сумма рентных платежей. Нужно четко понимать, что рента – это денежные средства, передаваемые владельцу квартиры ежемесячно или иной периодичностью, установленной договором. При бесплатном отчуждении рента должна быть не менее прожиточного минимума по региону проживания рентополучателя. Она меняется с определенной периодичностью в зависимости от размера прожиточного минимума, что должно отражаться и на размере ренты (ст. 597 ГК РФ).
5. Существенные условия договора. Из ходя судебной практики, рекомендуем учесть ряд условий в договоре пожизненной ренты:

• индексацию ренты из ходя от размера инфляции;
• место жительство получателя ренты и его переселение;
• предусмотреть наследование квартиры, если рентоплательщик умрет раньше рентоплучателя.

Все эти положения не дадут оспорить ренту по надуманным причинам.

По договоренности сторон рента может быть выкуплена досрочно. Тогда производят подсчет ранее уплаченных сумм и выводят остаток, подлежащий уплате (ст. 599 ГК РФ).

Ниже можете скачать договор ренты на квартиру с пожизненным содержанием актуальный в 2023 году:

Плюсы и минусы

Сделка по приобретению квартиры с пожизненной рентой имеет ряд положительных и отрицательных сторон.

Начнем с плюсов для пожилых людей:

1. Для собственника квартиры эти выплаты могут стать гарантированной прибавкой к пенсии и возможностью продолжать жить на своей жилплощади. При этом никакие мошенники не смогут охмурить пожилого человека, наобещав материальных благ присвоить квартиру.
2. Не нужно оплачивать коммунальные платежи.
3. Существует возможность получения одним платежом до 1/3 от стоимости квартиры и при этом остаться жить в нём.
4. Только собственник может распоряжаться своей недвижимостью, у плательщика такой возможности нет.
5. В договор кроме ежемесячных платежей можно внести оплату продуктами, различными услугами (например уход за квартирантом, ритуальные услуги), санаторным лечением и т.д.
6. В такой сделке может участвовать человек любого возраста после 18 лет.
7. Есть возможность передачи жилья не только целиком, но и долями между несколькими участниками сделки.

Так же плюсы можно выделить и для плательщика ренты:

1. Привлекательная цена квартиры, как правило, ниже рыночной и имеется возможность платить за нее в рассрочку без процентов.
2. После заключения сделки по закону квартира будет обременена обязательствами рентополучателя и в случае объявления наследников доля в ней им будет не положена. Квартира полностью отойдет рентоплательщику.
3. Желание продавца изменить или отменить договор может быть рассмотрено только в судебном порядке. Для этого потребуется доказать суду грубое нарушение условий договора со стороны плательщика ренты. Если таковых нет, отменить действие соглашения будет сложно. Это станет некой страховкой рентоплательщика от моментов, когда получатель передумал участвовать в сделке.
4. Обременение на квартиру будет существовать весь период жизни получателя ренты, не позволяя совершать любые сделки с этой недвижимостью.

К минусам сделки для пенсионера можно отнести:

1. Есть вероятность подвергнуть себя опасности для жизни и здоровья.
2. Если устные договорённости не указаны в договоре, то их могут не соблюдать.
3. Обязательная уплата налога 13%.
4. В случаях когда в договоре нет условий места проживания для собственника жилья, то он может оказаться на улице.
5. Возврат уплаченных средств при расторжении договора, тех которые прописаны в документе.
6. Наследники не смогут получить недвижимость.
7. Все прописанные не указанные в договоре должны быть выписаны.
8. Придется собирать не малый пакет документов.

Минусы для рентоплательщика:

1. Тот факт, что вносить ежемесячный платеж нужно в строго установленные сроки и в том размере, который оговорен в договоре. При невыплате или просрочке получатель вправе обратиться в суд и добиться отмены действия соглашения. Тогда средства, которые были переданы ранее, вернуть не получится. Поэтому, беря на себя такие обязательства, нужно трезво оценивать свои возможности.
2. Следует учесть и тот факт, что гибель или повреждение квартиры не освободит плательщика от ренты. Это значит, что может получиться так, что имущества не стало, а обязанности по выплате ренты никто не отменил.

Важные нюансы

Заключая договор пожизненной ренты, обратите внимание на ряд важных моментов:

1. Все льготы по оплате коммунальных услуг, которыми пользовался пожилой собственник, отменятся, поскольку обязанность по ним перейдет к другому плательщику. Поэтому рассчитывайте их полную стоимость заранее.
2. Соглашайтесь на перевод средств безналичным путем на банковский счет рентополучателя. Выписка всегда будет весомым аргументом, в какие даты и какой суммой вносились платежи. Это станет доказательством вашей порядочности по отношению к собственнику в суде.
3. Периодически следует просить у рентополучателя письменное подтверждение отсутствия претензий. Это поможет при необоснованных претензиях, которые он может предъявить суду. Ведь нередки случаи, когда пожилые люди добиваются отмены договора, суд идет им навстречу. Спустя время они находят очередную «жертву» и все повторяется. В итоге никому из них квартира так и не достается.

Можно ли прописаться в квартире пенсионера?

Вопрос о прописке или проживании решается исключительно с собственником квартиры, являющейся предметом договора пожизненной ренты. Если он не возражает, то этот пункт необходимо прописать в договоре, составить письменное согласие и заверить его нотариально.

В случае перехода права собственности к рентоплательщику получатель имеет право пользоваться квартирой по назначению, но плательщик ренты вправе прописать на данную жилплощадь супруга и детей без согласия получателя. Это правило действует аналогично с иными договорами с имуществом под залогом.

Вообще в соглашении пункт, касающийся прописки, не будет лишним. Здесь следует оговорить, что получателю ренты запрещено постоянно или временно регистрировать в жилье иных граждан.

Уплата налога

По договору ренты обязанность продавца уплатить налог с дохода возникает только в случае получения квартиры на платной основе. Поскольку передача имущества происходит фактически по договору купли-продажи.

К расчету налога по такому доходу применяется ставка 13% с возможностью использования имущественного вычета в размере не более 1 миллиона рублей.

Вместо вычета есть возможность уменьшить налогооблагаемую базу на сумму документально подтвержденных расходов на покупку этого жилья. Выбирается один из вариантов, который наиболее выгоден.

Что такое постоянная и пожизненная рента, на что нужно обратить внимание, рассказывает в видео юрист недвижимости.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:

Не совершай ошибку: советы пенсионерам, собирающимся заключить договор ренты

Для того, чтобы получить прибыль от собственной недвижимости, некоторые москвичи старшего возраста заключают договор ренты. Однако это не всегда безопасно, ведь от выбора рентоплательщика зависит дальнейшее благополучие хозяина квартиры.

Прежде чем совершать любые юридические действия со своим жильем, необходимо ответственно подойти к выбору организации, с которой вы собираетесь заключить договор. Здесь есть несколько моментов, на которые нужно обратить особое внимание.

«Главное, что должно в первую очередь насторожить человека, — это чрезвычайно выгодные условия сделки, — говорит начальник юридического отдела Государственного унитарного предприятия „Московская социальная гарантия“ Зульфия Мукаева. — Если вам предлагают два или три миллиона рублей единовременной выплаты, а потом еще ежемесячно сулят „золотые горы“ — это очень подозрительно. Не может быть выплачена единовременно практически половина стоимости квартиры, для рентоплательщика это невыгодно. А значит, есть какой-то подвох».

В жизни, к сожалению, подобное периодически случается. Не так давно к юристам «Моссоцгарантии» обратилась за помощью женщина, заключившая договор ренты с фирмой, которая пообещала ей в качестве начального взноса три миллиона рублей и богатое ежемесячное содержание. После оформления документов пенсионерка получила вместо трех один миллион, и каждый месяц ей выплачивают какие-то копейки. Теперь она хочет расторгнуть договор и вернуть свою квартиру. Но сделать этого не может, потому что фирма куда-то переехала, и женщина просто не может ее найти. А договор заключен вполне официально, а значит, и своей квартире она больше не хозяйка.

«Второе важное условие при заключении договора ренты — это нотариальное заверение документа, — продолжает Зульфия Мукаева. — При заключении сделки нотариус обязан вам все разъяснить, рассказать, какую выгоду приобретают обе стороны, ответить на все вопросы. Мошенники всегда могут обмануть юридически неподготовленного человека: скажут пенсионеру, что он ставит подпись под договором ренты, а на самом деле это договор купли-продажи. Человек получит какую-то незначительную сумму — и лишится квартиры. При нотариальной сделке подобное маловероятно, потому что нотариус объяснит все права рентополучателя и расскажет о последствиях этой сделки. Человек должен четко понимать, что именно он подписывает».

Юристы также советуют обратить внимание на репутацию организации, выяснить, сколько лет она присутствует на рынке, почитать отзывы клиентов о ее работе. Предпочтительно, чтобы организацию вам порекомендовали знакомые или друзья, которые уже имели с ней дело и остались довольны результатами сотрудничества.

«Старайтесь не отдавать никому оригиналы документов: свидетельства о собственности, паспорт, пенсионное удостоверение и другие, — советует З. К. Мукаева, — так как есть не только вероятность их утери, но еще и риск, что на основании ваших документов мошенники могут совершить какие-либо юридически значимые действия без вашего ведома».

Заключая договор ренты, предварительно изучите особенности этого документа, поговорите с людьми, которые уже заключили подобный договор. И, разумеется, очень тщательно подбирайте организацию, с которой планируете заключить договор. Ведь от правильного выбора зависит ваше дальнейшее благополучие.

Справочно: предприятие ГУП «Моссоцгарантия» работает в Москве с 1994 года. Оно находится в ведомственном подчинении Департамента труда и социальной защиты населения города Москвы и оказывает дополнительную социальную поддержку и финансовую помощь пожилым москвичам. Это заключение договоров пожизненного содержания с иждивением или заселение москвичей в социальные жилые дома.

При заключении договора пожизненного содержания с иждивением москвич остается жить в своей квартире и при этом, помимо пенсии и других положенных ему выплат, получает ежемесячную выплату, размеры которой обусловлены стоимостью жилья, возрастом пенсионера и наличием группы инвалидности. Оплату коммунальных услуг «Моссоцгарантия» полностью берет на себя.

Адрес: Москва, улица Новослободская, дом 73, стр. 1 (ст. метро «Савеловская»)

Телефоны: 8 (495) 916-39-51

Пресс-служба Департамента труда и социальной защиты населения города Москвы

Как оформить ренту на квартиру у пожилого человека чужому человеку

Рента — это доход, получаемый в результате передачи владельцем своего имущества в пользование третьим лицам. В чем суть таких правоотношений и чем отличаются. РИА Новости, 10.06.2022

МОСКВА, 5 мар — РИА Новости. Рента — это доход, получаемый в результате передачи владельцем своего имущества в пользование третьим лицам. В чем суть таких правоотношений и чем отличаются различные виды ренты: пожизненная, содержание с иждивением, постоянная и земельная, а также — что необходимо указать в договоре, чтобы обезопасить себя, и какие требования к рентной плате являются обязательными, — в материале РИА Новости.Договор рентыСлово «рента» в общеправовом плане имеет два значения: первое — определенный доход с капитала, имущества или земельного участка, не требующий от своих получателей предпринимательской деятельности, второе — ежегодная сумма, уплачиваемая страховым обществом застрахованным гражданам. Термин «рента» появился еще в древнем Риме. В средние века существовало два вида такого договора: с недвижимого имущества (R.fonciere) и с капитала (R.constituee).В России в послереволюционный период такой договор был легализован сначала в Гражданском кодексе РСФСР 1964 года в качестве разновидности договора купли-продажи, а затем в Гражданском кодексе РФ в виде самостоятельного договора ренты, отметил эксперт.»Важно отличать договор ренты от договора аренды. В частности, первый характеризуется так: получать ежемесячные рентные платежи может только гражданин, а при постоянной ренте еще и некоммерческие организации; передаваемое по договору имущество должно находиться в единоличном пользовании стороны и не иметь обременений. Договор ренты является самостоятельным видом и носит материальный характер, так как требуется передача имущества плательщику. После передачи получатель не несет никаких обязанностей, обладая лишь правами (право на получение ренты). Возмездность договора обусловлена тем, что имущество передается в обмен на предоставление содержания в виде определенной денежной суммы или в иной форме (например, услуг)», — объясняет Константин Ерохин, адвокат, специалист в области судебной экспертизы.Для чего нуженДоговор ренты необходим для законного оформления рентных отношений.»В подавляющем большинстве одними из участников правоотношений, возникающих на основании договоров ренты, являются собственники жилого помещения, которые в силу возраста либо по состоянию здоровья не могут самостоятельно осуществить уход за собой. Если у человека, оказавшегося в сложной материальной ситуации, есть в собственности квартира, то он может найти на нее претендента и заключить с ним у нотариуса договор пожизненной ренты, сохраняя за собой право пользоваться жильем до конца жизни. Основной принцип ренты заключается в том, что получатель передает в собственность плательщику свое жилое помещение, а тот в свою очередь обеспечивает постоянное, пожизненное материальное обеспечение рентополучателя либо уход за ним», — объясняет Гульнора Собко, практикующий юрист, заместитель генерального директора ООО «Юрист -Медиа».Виды рентыРазновидности ренты указаны в статье 583 ГК РФ.ПостояннаяГлавным признаком постоянной ренты является бессрочный характер обязательства по выплате. Это означает, что складывающиеся обязательства не ограничены каким-либо периодом времени, в том числе сроком жизни или места пребывания получателя.»Получать ренту по такому договору могут как граждане (физические лица), так и некоммерческие организации. Права получателя постоянной ренты могут переходить по наследству, а также в процессе правопреемства. Передать по договору можно как движимое, так и недвижимое имущество. Плательщик имеет возможность выкупить постоянную ренту и таким образом отказаться от дальнейшей выплаты“, — рассказала Полина Павлова, адвокат, медиатор, партнер юридической группы «Гришин, Павлова и партнеры». При этом если в договоре выкупная цена не указана, то по закону она соответствует годовой сумме ренты.Получателем постоянной ренты не может быть юридическое лицо, коммерческая организация имеет право выступать только в качестве плательщика.»Запрет на оформление коммерческих юридических лиц в качестве получателей ренты объясняется тем, что их предпринимательская деятельность неразрывно связана с оборотом имущества и поэтому несовместима с положением рантье, живущего на доход, в создание которого он не вовлечен», — объясняет Вячеслав Бобрышев.Особое значение в этом виде договора имеет вопрос о распределении между сторонами риска случайной гибели или ненамеренного повреждения имущества, переданного под выплату ренты. Собственником признается плательщик и (ст. 211 ГК РФ) предполагается, что риск лежит на нем. Однако при постоянной ренте риск в значительной мере перекладывается на получателя. В ст. 595 ГК РФ указано: если случайно гибнет или повреждается имущество, полученное за плату под выплату ренты, плательщик вправе потребовать прекращения обязательства либо изменения условий. Если же имущество было передано бесплатно, риск несет плательщик. Как лицо, получившее это имущество в собственность безвозмездно, он обязан независимо от гибели или порчи имущества продолжать выполнять обязательство по выплате ренты”, — добавляет эксперт.ПожизненнаяДоговор пожизненной ренты имеет строгие временные рамки и действует с момента оформления до смерти рентополучателя.»Получателем платежей, к жизни которого привязан договор, может быть не только владелец имущества, но и иное лицо или даже несколько лиц», — уточняет Вадим Дигин, управляющий партнер юридического центра «Адвокат Дигин и партнеры».»Размер пожизненной ренты при передаче имущества бесплатно не может быть меньше величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ, а при отсутствии указанной величины — не менее величины прожиточного минимума на душу населения в целом по РФ (абз. 1 п. 2 ст. 597 ГК РФ)», — предупреждает Евгения Нестяк, юрист в области недвижимости.Выплаты по договору пожизненной ренты возможны только деньгами и даже случайная гибель или непреднамеренное повреждение имущества, передаваемого под выплату, не освобождают плательщика от обязательства выплачивать материальное обеспечение (ст. 600 ГК РФ), так как риск в этом случае несет именно он.Пожизненное содержание с иждивениемЭто наиболее распространенный вид ренты. Согласно п.1 ст. 601 ГК РФ, плательщиком в этом договоре может выступать как физическое, так и юрлицо. Действующее законодательство не устанавливает каких-либо требований к получателю ни по возрасту, ни по состоянию здоровья, но на практике в подавляющем большинстве случаев договор пожизненного содержания с иждивением заключается с одинокими малоимущими гражданами преклонного возраста либо пожилыми семейными парами.»Перед заключением договора рентоплательщику рекомендуется с согласия пожилого человека провести его психиатрическое освидетельствование с привлечением эксперта. Нередки случаи, когда суд признает договор ренты недействительным в связи с тем, что пожилой человек не понимал значения своих действий, когда подписывал документ. В свою очередь, гражданам преклонного возраста, желающим стать получателями ренты, рекомендуется проверять рентоплательщиков на предмет их добросовестности (почитать отзывы и посмотреть портал судов общей юрисдикции на предмет наличия судебных споров с этим человеком)», — говорит Иван Хоменко, адвокат, член союза адвокатов «Сокол».ЗемельнаяВладелец земельного участка может передать его во временное пользование физическому или юридическому лицу (статья 22 ЗК РФ) по договору ренты (ст. 583 ГК РФ). Рентные платежи не должны быть связаны с коммерческой деятельностью собственника.АбсолютнаяТакой вид земельной ренты приносит доход землевладельцу независимо от ценности, плодородности и расположения участка. В результате предприниматель, арендующий землю, должен обеспечить не только среднюю прибыль, но и сверхприбыль, чтобы передать ее в виде абсолютной ренты. Поэтому она часто включается в постоянные издержки производства.Дифференциальная»По договору такого вида владелец получает более высокие платежи за счет большей плодородности земельного участка и большей эффективности труда», — объясняет Оксана Васильева, доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ.Это дополнительный чистый доход, который можно получить в результате удачного расположения земли, а также от дополнительных вложений в рабочую силу и производство.МонопольнаяМонопольная рента возникает при продаже товаров по монопольной цене, которая превышает их себестоимость. Например, в сельском хозяйстве — это выращивание редких культур особых сортов, в производстве — добыча ценных металлов. Это разница между продажной ценой и ценой собственного производства.Рентные платежиОбязательным условием договора ренты выступают рентные платежи, которые могут выражаться как в форме денежных выплат, так и в форме иждивения, включающего обеспечение потребностей в жилье, питании, одежде, уходе и прочее.»Независимо от того, какой договор ренты заключается, в нем обязательно указывается размер рентных платежей, срок их выплаты, ответственность за просрочку. Сведения о платежах в натуральной форме (лекарства, уход, уборка и подобное) необходимо как можно подробнее прописать в договоре, чтобы у обеих сторон не было двоякого толкования», — предупреждает Евгения Нестяк.Как заключить договорФорма договора ренты регулируется определёнными правилами (ст. 584 ГК РФ).Составление договораДля его заключения необходимо посетить нотариуса, который составит документ. По словам Оксаны Васильевой, стороны должны предоставить:Нотариальное заверениеДоговор ренты должен быть нотариально удостоверен. Это обеспечивает дополнительную проверку нотариусом психического состояния сторон, наличия у них дееспособности, отсутствия ограничений на распоряжение имуществом, соответствие условий договора всем требованиям закона.»Причины обязательного нотариального удостоверения следующие: во-первых, договор заключается на длительный срок, предусматривает длительное исполнение, поэтому для такого документа требуется более тщательное оформление; во-вторых, в связи с его рисковым характером права сторон требуют особой защиты. В ней в первую очередь нуждается рентополучатель как более слабая сторона. Для него договор имеет существенное значение на протяжении всей оставшейся жизни, часто являясь основным источником существования», — говорит Вячеслав Бобрышев.Регистрация в РосреестреВ том случае, если по договору передается недвижимость, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Это может сделать нотариус, воспользовавшись межведомственным взаимодействием, либо любая из сторон договора (присутствие второй стороны не обязательно), обратившись в Росреестр или ближайший МФЦ.Оспаривание договораОснованиями для оспаривания могут быть:Расторжение договораЗакон устанавливает возможность расторжения договора пожизненной ренты.В соответствии со статьями 587, 599, п. 2 ст. 605 ГК РФ, рентополучатель может расторгнуть договор по следующим причинам:Кроме того, стороны могут расторгнуть договор по обоюдному согласию.Риски для получателя рентыПо словам Светланы Дзиконской, к основным рискам договора ренты с пожизненным содержанием для рентополучателя можно отнести:Риски для плательщика рентыРентодатель также подвержен рискам, к которым относится:Плюсы и минусы договораК плюсам для рентополучателя можно отнести то, что он пожизненно гарантированно будет получать платежи одновременно проживая в квартире, финансовое обеспечение сохранится, даже если жилье станет непригодным.Минусы заключаются в невозможности распоряжаться недвижимостью, ее нельзя передать по наследству, продать или обменять.Плательщик получает квартиру по сниженной цене в рассрочку и, если соблюдены все условия договора, рантье не сможет его расторгнуть. Но необходимо нести все расходы, связанные с рентой и совершать платежи до момента смерти получателя, который может прожить не один десяток лет.