Как устанавливается сервитут на земельный участок

Что такое сервитут на земельный участок и как его установить?

Установление земельного сервитута является легальным способом закрепить ограниченное право пользования чужим наделом. По своему правовому статусу сервитуты могут являться частными и публичными, а их условия могут оформляться в виде добровольного соглашения или судебного акта.

В этом материале можно узнать, что такое сервитут на земельный участок, и какие нюансы сопровождают процедуру его установления.

Что это такое

Правовое понятие сервитута закреплено в статье 274 ГК РФ и статье 23 ЗК РФ и подразумевает установление ограниченного права пользования соседним земельным наделом. Эта процедура может существенно ограничить законное право владельца чужого земельного надела, поэтому произвольное введение сервитута не допускается. Исходя из анализа статьи 274 ГК РФ, правоотношения сервитута могут возникать в следующих ситуациях:

• необходимость закрепления права граждан или уполномоченных ведомств на беспрепятственный доступ через смежный земельный надел – по условиям сервитута будет определено право прохода или проезда, в том числе через строго ограниченную зону участка;
• необходимость государственных или муниципальных работ для возведения, реконструкции или использования линейных объектов – в данном случае введение режима сервитута не может нарушать право на использование участка по разрешенному пользованию;
• необходимость проложить систему ресурсоснабжения к соседнему участку;
• введение ограничений для пользования участком в интересах неограниченно круга лиц;
• иные ситуации, когда законное право пользования может быть ограничено в пользу иных лиц.

Как правило, перечисленные ограничения устанавливаются в форме частного сервитута, условия которого определяются по соглашению сторон или на основании судебного акта. Если условия ограничений регламентируются законодательными актами, вводится публичный земельный сервитут. Рассмотрим правовые основания для введения режима частного или публично сервитута.

Как установить публичный сервитут

Введение публичного сервитута не требует обращения в суд или оформления соглашения между определенными лицами. Для этого властными органами РФ, региона или муниципального образования принимается нормативный акт, в котором будет зафиксированы все существенные условия сервитута. Для принятия указанных актов нужно обязательно провести общественные слушания с участием местного населения.

Статьей 23 ЗК РФ регламентирован исчерпывающий перечень ситуаций, когда на временный или постоянный срок будет вводиться сервитут публичного характера. Выделим наиболее распространенные случаи, когда в интересах местных граждан, либо государственных и муниципальных органов, может вводиться ограничение прав собственников:

• обеспечение беспрепятственного прохода или доступа для неограниченного круга лиц (например, для свободного прохода к местам общего пользования);
• использование частного надела для проведения ремонтных работ на ресурсоснабжающих коммуникациях;
• использование чужого участка для прогона скота;
• для размещения различных видов государственных геодезических меток (например, межевых знаков);
• иные ситуации, перечисленные в статье 23 ЗК РФ.

Поскольку введение сервитута публичного характера существенно ограничивает законные интересы правообладателя, должны досконально соблюдаться все требования законодательных актов. При выявлении нарушений владелец участка может обжаловать нормативный акт властных органов в судебном порядке.

Также закон предусматривает обязательную регистрацию любых видов сервитутов, для этого необходимо обратиться в службу Росреестра. Сведения о сервитуте, а также его сроках, будут доступны для ознакомления путем получения выписки из госреестра ЕГРН.

Как установить частный сервитут

Частный сервитут устанавливается в отношении конкретных лиц либо группы субъектов, т.е. носит персональный характер. Установление указанного ограничения может происходить в добровольном или принудительном порядке. Если правообладатель надела не возражает против ввода сервитута, все договоренности сторон можно оформить в виде письменного соглашения.

Соглашение об установлении сервитута земельного участка должно предусматривать все существенные условия, которые будут соблюдаться сторонами:

• дата и место составления документа;
• личные данные каждого участника соглашения (владельцев смежных участков и правообладателя земли);
• сведения о земельном наделе, в отношении которого вводится ограничение – кадастровый номер, описание площади и т.д.;
• суть вводимых ограничений – для каких целей устанавливается сервитут (проход или проезд, и т.д.);
• срок введения ограничений;
• перечень лиц, имеющих право пользования сервитутом;
• описание зоны, на территорию которой будет распространяться режим частного сервитута – весь участок или отдельная его часть.

Обратите внимание! За ограничение в виде частного сервитута допускается взимание платы, если иное прямо не указано в законодательных актах. Размер платежей может устанавливаться по договоренности сторон, а при отсутствии взаимного компромисса – в рамках судебного производства.

Добровольное соглашение о сервитутном ограничении должно быть зарегистрировано в службе Росреестра с внесением сведений в ЕГРН. Для этого нужно предварительно заказать и получить межевой план на землю у кадастрового инженера. Необходимость получения межевого плана связана с требованием Федерального закона № 218-ФЗ – любые изменения данных в госреестре ЕГРН должны быть изначально изложены в межевом плане. Графическая и текстовая часть межевого плана должна соответствовать условиям соглашения, этот момент будет проверяться во время регистрационных действий.

Судебная процедура

Если переговоры с правообладателем участка не привели к результату, есть возможность урегулировать спор в судебном порядке. Для этого можно использоваться вариант установления сервитута, который предлагался для досудебного соглашения. Рассмотрение споров, связанных с указанными ограничениями земельных прав, входит в компетенцию судов общей юрисдикции (районные или городские суды).

На что нужно обратить внимание при обращении в суд? В содержание искового заявления рекомендуется включить следующие пункты:

• наименование судебного учреждения, которое будет рассматривать дело;
• личные данные всех заинтересованных сторон (владельцем соседних участков);
• сведения о возникновении спора – что именно позволит решить ограничение права;
• вариант условий сервитута, который предлагает истец;
• обоснование срока, на который необходимо ввести ограничение права.

Суд не вправе обязать собственника надела подписать соглашение о сервитуте, поэтому в решении будут зафиксированы все условия ограниченного права пользования. При этом суд обязан принять во внимание не только требование владельца смежного участка, но и интересы правообладателя.

При вынесении решения судебное учреждение будет учитывать следующие нюансы:

1. если у сторон и суда недостаточно специальных познаний в сфере земельных правоотношений, может назначаться экспертное исследование или к участию в процессе может привлекаться специалист в указанной отрасли (как правило, приглашается кадастровый инженер с квалификационным аттестатом);
2. решение суда должно содержать точные пространственные метки, в пределах которых будет действовать сервитут (это необходимо для внесения данных о сервитуте в госреестра ЕГРН);
3. надлежащим ответчиком по делу может выступать только собственник спорного земельного надела, так как временный владелец объекта (арендатор, пользователь) не вправе участвовать в урегулировании такого спора.

Также в судебном процессе должен разрешаться вопрос и о размере платы за пользование чужим наделом земли. Поскольку закон не содержит правила взимания платы в таких случаях, будут использованы положения судебной практики, либо понадобится заключение специализированной экспертизы.

Отдельного внимания заслуживает регистрационная процедура в службе Росреестра. Если условия сервитута были определены в соглашении, для регистрации потребуется участие обеих сторон. На основании судебного акта заявление будет подавать только заинтересованное лицо.

В службу Росреестра представляются следующие документы:

• заявление о проведении регистрационных действий;
• правоустанавливающие документы на спорный и смежный земельный надел (свидетельство о праве, выписка из госреестра ЕГРН и т.д.);
• межевой план с выделением зоны действия сервитута;
• обоюдное соглашение или судебный акт, на основании которого будет проводиться регистрация;
• документы, удостоверяющие личность сторон сервитута;
• нотариальная доверенность на представителя;
• платежное поручение, подтверждающее перечисление госпошлины.

Для проведения регистрационных действий уплачивается госпошлина в размере 1500 рублей для физлиц и 6000 для предприятий.

Прекращение сервитута происходит по истечении срока его действия, либо по обращению в суд заинтересованного лица. Например, основанием для обращения в суд будет являться существенное нарушение условий ограниченного пользования в виде нарушения правил разрешенного землепользования. Для официального прекращения действия сервитута в госреестр ЕГРН должны быть внесены соответствующие сведения.

ВС указал, как правильно устанавливать сервитут

По закону можно установить право ограниченно пользоваться чужим участком (сервитут) с разрешения его собственника. Делается это в крайних случаях, когда пройти к своему объекту недвижимости владелец может только через соседнюю землю. Кто вправе добиваться такого прохода в судебном порядке? И какие обстоятельства при разрешении подобных дел нужно установить? На эти вопросы отвечал Верховный суд.

Сложившаяся судебная практика признает сервитут «крайней» мерой, к которой стороны могут прибегнуть в исключительном случае, если нет других способов обеспечить беспрепятственный доступ к имуществу, объясняет юрист Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Недвижимость, земля, строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Ритейл, FMCG, общественное питание группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры — high market) группа Природные ресурсы/Энергетика Профайл компании × Марина Строкань. С подобной ситуацией и столкнулся Василий Огнев*.

Доступ к участку закрыло кафе

В 2003 году он арендовал на 49 лет участок в городе Бутурлиновка Воронежской области у местной администрации. На этой земле располагалась старая бытовая постройка, которую арендатор хотел реконструировать и превратить в производственное помещение по ремонту различного оборудования. Именно такой план Огнев согласовал с главным архитектором района, но к строительным работам не спешил приступать. Несколько лет арендатор не появлялся на земле в Бутурлиновке, а в 2016 году обнаружил, что перед его участком возвели кафе.

Из-за новой постройки Огнев потерял свободный доступ к зданию, в котором хотел организовать производственное помещение. Тогда арендатор попытался договориться с соседкой Инной Дмитриевой*, чтобы установить сервитут и проходить через ее участок на арендуемую землю. Но та возражала против этого, указывая на то, что Огнев может другим путем добираться до своей недвижимости. Бутурлиновский районный суд своим решением подтвердил обоснованность позиции Дмитриевой (дело № 2-818/2016 ~ М-866/2016).

Но арендатора подобный вывод не устроил, и он подал новый иск — установить сервитут для прохода к своему имуществу через другой примыкающий участок, который принадлежал местной администрации (дело № 2-1034/2017 ~ М-1038/2017). Городские власти представили в суд документы, которые свидетельствовали о том, что истец долгие годы не пользуется арендуемой землей: она заросла деревьями, а бытовая постройка за это время частично развалилась. Кроме того, с одной стороны спорного участка есть бесхозный кирпичный забор, в котором можно установить ворота для прохода к производственному помещению, обратил внимание ответчик. Суд не стал назначать дополнительных экспертиз и на основании представленных бумаг постановил отказать Огневу. Апелляция оставила такое решение без изменений (дело № 33 –2380/2018).

ВС нашел несколько нарушений у нижестоящих судов

Арендатор не согласился с выводами нижестоящих инстанций и оспорил их в Верховный суд. ВС отметил, что при разрешении обсуждаемого вопроса суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон. То есть, условия должны быть наименее обременительны для собственника участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

В рассматриваемой ситуации судам следовало изучить, может ли истец защитить свои права другим способом и вправе ли арендатор участка требовать установления сервитута по действующему закону, подчеркнул ВС (дело № 14-КГ19-3). Судебная коллегия по гражданским делам ВС указала, что нижестоящим инстанциям надо было подробнее изучить ситуацию с кирпичным забором: кому он принадлежит, на чьём участке находится, получится ли в нем установить ворота и на основании чего истец может совершать какие-либо действия с этим имуществом.

Такие сведения можно получить только из заключения экспертизы, поскольку суд не является экспертом в области землеустройства, но исследования в рамках процесса не назначались, обратил внимание ВС. Учитывая перечисленные обстоятельства, «тройка» судей под председательством Вячеслава Горшкова отменила все акты нижестоящих судов и отправила дело на новое рассмотрение обратно в первую инстанцию.

Эксперты «Право.ru»: «Экспертиза в таких случаях обязательна»

В подобных ситуациях идти на поводу у арендаторов опасно, полагает партнер MGP Lawyers MGP Lawyers Федеральный рейтинг. группа Банкротство (споры high market) × Денис Быканов: «Собственник итак испытывает давление института принудительного сервитута, а если право на иск предоставить еще и арендаторам, то это еще больше редуцирует собственность».

Фактически суд нарушил принцип состязательности, заведомо отдал предпочтение кажущейся более сильной позиции Администрации, которая и представила перечисленные документы. Таким образом, вывод нижестоящих инстанций о доступе на участок посредством устройства ворот в заборе был основан на поверхностном исследовании обстоятельств.

По словам эксперта, базовое право арендатора заключается в том, чтобы он в любой непонятной ситуации мог попросить арендодателя предъявить соответствующий иск, а не стараться присвоить себе правомочия собственника: «Такой подход, в общем, и закреплен в законе».

— Выясняют необходимость для его установки как таковой;

— Доказывают невозможность (затруднительный характер) доступа к имуществу;

— Разрабатывают наименее обременительный вариант установления сервитута;

— Исполняют решение – вносят в Единый государственный реестр недвижимости координаты границ сервитута, регистрируют обременение на землю.

В решениях по подобным спорам суд должен определить все условия сервитута, в том числе маршрут проезда и прохода, объясняет Вероника Величко из Avelan Avelan Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market) группа Недвижимость, земля, строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции × : «Если его установление неизбежно, то сервитут должен осуществляться наиболее экономичным способом». Из-за чего по подобным делам необходимо назначать экспертизу, подчеркивает партнер Аронов и партнеры Аронов и партнеры Федеральный рейтинг. группа Семейное и наследственное право группа Уголовное право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Недвижимость, земля, строительство 15 место По выручке на юриста 27 место По количеству юристов 31 место По выручке × Антон Емелин. Одним словом, наличие альтернативных путей доступа к участку должно быть предметом экспертизы, а не гипотезой суда, подчеркивает Величко.

В нашей практике был случай, когда председатель состава арбитражного суда провел выездное судебное заседание, осмотрел все варианты проезда, их описал и, сопоставив с представленными сторонами схемами, выбрал оптимальный вариант.

Айнур Ялилов, партнер Шаймарданов и Партнеры Шаймарданов и Партнеры Региональный рейтинг. ×

Проблемы зачастую возникают и на стадии исполнения судебного решения, когда нужно внести сведения о сервитуте в ЕГРН, предупреждает Строкань. По ее словам, обычно это связано с тем, что в ходе экспертизы неправильно определяют координаты границ сервитута.

Эксперты Кадастровой палаты разъяснили правила установления сервитута

При приобретении земельного участка собственники недвижимости могут столкнуться с ситуацией, когда для обеспечения прохода или проезда к своему участку, прокладки и эксплуатации линий электропередачи и других нужд необходимо воспользоваться соседним участком. Возникшую проблему поможет решить установление сервитута. Эксперты Кадастровой палаты рассказали, что такое право ограниченного пользования, как заключить соглашение о частном сервитуте и как его зарегистрировать.

Что такое сервитут?

Сервитут – это право лица (лиц) на ограниченное пользование чужим земельным участком. Существует два вида сервитута: публичный и частный.

Публичный сервитут устанавливается в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения без изъятия земельных участков. Например, если попасть к водоему общественного пользования и его береговой полосе, к роднику или иному социально значимому объекту можно только через ваш участок, он может быть обременен правом прохода или проезда к этим объектам.

Зачем нужен сервитут?

• для индивидуального доступа к жилищу, когда проход или проезд возможен только через соседний земельный участок;
• для строительства, реконструкции и эксплуатации линейных объектов;
• для обеспечения других нужд землевладельца.

Таким образом, ограничение на объект недвижимости устанавливается в интересах конкретных лиц.

Как заключить соглашение о сервитуте?

Как правило, сервитут устанавливается по добровольному соглашению сторон или по судебному решению, если собственник соседнего участка не согласен на заключение соглашения. Предоставление сервитута на земельный участок требует документального оформления. В этом заинтересован, в первую очередь, будущий обладатель сервитута.

Прежде чем заключать такое соглашение, необходимо определить, установлены ли границы земельного участка, в пределах которых регистрируется ограничение (обременение) в виде частного сервитута. Если сервитут будет установлен на часть земельного участка, и такая часть земельного участка не поставлена на кадастровый учет, необходимо выполнить соответствующие кадастровые работы (межевание). Если же сервитут будет установлен на весь земельный участок, и он стоит на кадастровом учете, то проведение кадастровых работ не требуется.

Чтобы оформить межевой план, содержащий необходимые для государственного кадастрового учета сведения о части земельного участка, которая образуется в целях установления применительно к ней сервитута, необходимо обратиться к кадастровому инженеру.

Если собственник земельного участка согласен установить сервитут, нужно заключить с ним соглашение о сервитуте с указанием:

• кадастрового номера земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут;
• сведений о сторонах соглашения с паспортными данными;
• цели и основания установления сервитута;
• срока действия сервитута (если сервитут не бессрочный);
• размера платы (если сервитут устанавливается за плату);
• прав и обязанностей сторон соглашения, в том числе вашей обязанности после прекращения сервитута привести участок в состояние, соответствующее разрешенному использованию (например, при прокладке коммуникаций засыпать траншею, восстановить плодородный слой почвы
  и т. д.).

Стоит отметить, что размер платы за сервитут определяется сторонами соглашения об установлении сервитута. Если соглашение не достигнуто – вопрос об установлении сервитута решается в судебном порядке. Как правило, размер платы зависит от множества факторов, поэтому для его определения целесообразно обратиться к специалисту (оценщику).

Регистрация сервитута

Частный сервитут надлежит зарегистрировать в Росреестре. Для этого участникам заключенного соглашения (или одному из них), необходимо обратиться в офис Центра государственных услуг «Мои документы» (МФЦ) с заявлением о государственном кадастровом учете в связи с образованием части земельного участка и государственной регистрации прав в виде ограничения (обременения) части земельного участка, приложив к нему необходимый пакет документов.

После завершения регистрационных действий заявитель получит выписку
из ЕГРН, содержащую сведения об обременениях, наложенных на земельный участок.

Однако в случае заключения соглашения об установлении сервитута сроком до трех лет, законом допускается установление сервитута в отношении части такого земельного участка без проведения кадастровых работ (межевания), без осуществления государственного кадастрового учета указанной части земельного участка и без государственной регистрации ограничения (обременения), возникающего в связи с установлением данного сервитута. В этом случае граница действия сервитута определяется в соответствии с прилагаемой к соглашению об установлении сервитута схемой границ сервитута на кадастровом плане территории.

«Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи либо залога, не может быть передан лицам, не являющимся собственниками объекта недвижимости, для обеспечения которой он был установлен. При переходе прав на земельный участок обременения в виде сервитута перейдут к новому владельцу», – отметил заместитель директора – главный технолог Кадастровой палаты по Москве Виктор Горелышев.

Добавим, что обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.