Когда перепланировка квартиры незаконна

Перепланировка квартиры в 2023 году

Начиная ремонт, многие думают, что в своем жилище могут делать что хотят. Это не совсем так. Законы вносят ряд ограничений в наши хотелки, а за нарушения можно не только заплатить штраф, но и лишиться квартиры. Рассказываем, как сделать перепланировку квартиры правильно в 2023 году

О том, что перепланировку или переоборудование в квартире надо согласовывать, большинство наслышано. Но делают это далеко не все, предполагая, что обойдутся без лишней бюрократии или узаконят преобразования как-нибудь потом.

В большинстве случаев, если проведенный ремонт не нарушает санитарных и строительных норм, не грозит жизни и здоровью соседей и не представляет опасности для конструкции дома, его реально узаконить и постфактум. Проблемы возникают, когда при перепланировке нарушаются действующие нормы. И ее вам не согласуют ни при каких обстоятельствах.

Как становится известно о нарушениях? Ситуаций, в которых чаще всего возникают проблемы, как правило, две.

Первая — жалобы соседей, за которыми следует проверка жилинспекции. Случаи, когда из-за слишком безбашенного ремонта в отдельно взятой квартире по всему дому шли трещины или даже случались обрушения перекрытий (были даже жертвы, хотя и единичные), увы, известны.

Вторая — продажа квартиры. В большинстве случаев жилье сейчас покупается по ипотеке. Банк не примет в качестве залога жилье с неузаконенной перепланировкой. Как это выяснится? Очень просто: среди пакета документов обычно присутствует план БТИ, а несоответствия в планировке там будут отмечены красными линиями — зримо и наглядно.

Какие штрафы действуют за незаконную перепланировку квартиры

Штрафы за незаконную перепланировку невелики — в Москве это порядка 2,5 тыс. рублей. Неприятнее другое: жилинспекция вынесет предписание вернуть все в прежний вид. Естественно, за свой счет. Если указанные в предписании сроки пройдут, а ничего не изменится, жилинспекция вправе подать иск в суд о продаже «нехорошей» квартиры с торгов. Вырученные деньги отдадут горе-перепланировщику — за вычетом суммы, необходимой для выполнения предписания инспекторов.

Такие случаи уже не экзотика. В столице, к примеру, нашумела история, когда москвич лишился квартиры, решив расширить санузел за счет присоединения к нему кухни, коридора и части жилой комнаты. На перепланировщика пожаловались соседи. Дело закончилось судом и выселением…

НАША СПРАВКА

Переустройство согласно Жилищному кодексу предполагает замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Скажем, если вы меняете ванну на душевую кабину (не двигая при этом стены) — это переустройство.

Перепланировка предполагает изменение конфигурации помещения. Скажем, если вы из однушки делаете квартиру-студию, объединив кухню с комнатой аркой (напомним, это возможно только в домах с электроплитами) — это перепланировка.

Как узаконить перепланировку квартиры

Схема действий такая:

• Определитесь, где и когда вы хотите проводить перепланировку в своей квартире.
• Получите в БТИ техпаспорт квартиры.
• Составьте проект перепланировки. Сами вы его не сделаете — документ способна разработать только организация, которая является членом саморегулируемой организации (СРО). То есть вы хоть на листке бумаги, хоть в фоторедакторе рисуете, что и как вы хотите изменить в своей квартире. Отдаете эскиз в контору, которая занимается подготовкой документации. Перед этим уточняете, входит ли она в СРО.
• Далее отправляетесь за консультацией в жилинспекцию своего города (или многофункциональный центр, если нужные услуги можно получить через него). С собой возьмите план БТИ, документы о собственности и проект перепланировки. Вам скажут, можно ли задуманные преобразования осуществить, не нарушая закона, и что для этого нужно.
• Подаете заявку, ждете, пока ее рассмотрят (в среднем около месяца). После одобрения (оно действует один год) начинаете делать ремонт.
• Когда работы завершатся, вызываете приемочную комиссию. Если все ОК, в техпаспорт квартиры вносятся нужные изменения.

Чего нельзя делать при перепланировке квартиры

• Сносить несущие конструкции или нарушать их стабильность.
• Расширять площадь санузла или ванной за счет жилых комнат, переносить кухню на место жилой комнаты («мокрые» помещения не должны находиться над жилыми комнатами у соседей).
• Объединять кухню, в которой находится газовая плита, с комнатой (можно, если на кухне электроплита).
• Сносить или нарушать работу общедомовых радиаторов и примыкающих к ним труб, переносить стояки, переносить радиаторы водяного отопления на лоджию — при этом могут возникнуть проблемы с отоплением по всему стояку (заметим, что устанавливать электрические радиаторы или устраивать теплые полы с электрообогревом на лоджии можно — это скажется только на ваших счетах за электроэнергию, но никак не ухудшит жизнь соседей).
• Делать водяные теплые полы с подключением к общедомовым системам отопления или горячей воды (можно — теплые полы с электрообогревом).
• Расширять балкон за счет жилых комнат (можно сделать вместо дверей арку шириной до 1 метра).
• Нарушать деятельность вентиляционных систем дома (сносить вентиляционный короб или уменьшать его размер).
• Присоединять к своей квартире чердак, если он не находится в вашей собственности, или общий коридор, или какие-то другие общедомовые помещения.
• Оставлять кухню без окна.

Популярные вопросы и ответы

Какие еще проблемы с законом могут возникнуть во время ремонта?

Закон о тишине. В Москве нельзя шуметь при проведении ремонта с 19.00 до 9.00, а также с 13.00 до 15.00 и, кроме того, в выходные и праздничные дни. Исключение — новостройки, там шумные работы дозволяются в течение всех первых полутора лет со дня ввода дома в эксплуатацию. Штраф за нарушение — 1 — 2 тыс. рублей.

Строительный мусор. Просто оставить его во дворе или выкинуть в обычный контейнер нельзя. Нужно заказать услугу вывоза мусора в специализированной компании. Не везде за этим следят, но в столице нарваться на штраф (1,5 — 2,5 тыс. руб.) реально. В любом случае хорошо, если вывоз мусора уже входит в перечень услуг, которые вам взялась оказать строительная бригада или, скажем, установщики новых окон.

Какие перепланировки считаются незаконными?

Вы сделали изящный ремонт, а через пару месяцев в дверном глазке показался работник жилинспекции… Почему?! Кто бы мог подумать, что эту стенку нельзя сносить? Поговорим о том, как сделать перепланировку и избежать неприятностей.

Перепланировка или переустройство?

Зачастую жильцы смешивают эти понятия, хотя они обозначают разные вещи. Под переустройством понимаются работы, которые не предполагают внесения изменений в план квартиры.

К переустройству относятся:

• Установка электроплит вместо газовых плит;
• Перенос электрических сетей, отопительных систем, сантехнических или газовых приборов;
• Устройство новых вентиляционных каналов;
• Прокладка новых или замена существующих трубопроводов для установки бытовой техники (например, стиральных машин).

При проведении переустройства квартиры формального согласования со стороны надзорных органов не требуется. Вполне достаточно направить уведомление о планируемых работах в региональную жилищную инспекцию.

При перепланировке ситуация несколько иная. Она предполагает внесение изменений в конфигурацию квартиры. Такие изменения могут отразиться на состоянии всего дома и подлежат обязательному согласованию. Для этого необходимо составить проект перепланировки и подать его вместе с другими документами в региональную жилищную инспекцию (напрямую или через МФЦ).

К перепланировке относятся:

• Перенос или разрушение внутренних стен;
• Создание дверных проемов и их перенос;
• Создание нескольких квартир из одного помещения;
• Объединение квартир;
• Устройство или ликвидация кухонь и санузлов;

Расширение квартиры за счет вспомогательных помещений.

Перед тем, как планировать ремонт нужно иметь в виду, что существуют разновидности перепланировок, которые категорически запрещены:

• Увеличение санузла за счет жилых комнат;
• Демонтаж стен, разделяющих соседние квартиры;
• Размещение кухни над жилыми комнатами соседей;
• Изменения, блокирующие доступ к сантехнике, трубам и счетчикам;
• Подключение теплых полов к системе центрального отопления;

Объединение жилых комнат с кухней, на которой установлено газоснабжение.

Некоторые виды перепланировок могут отразиться на состоянии всего дома и привести к тому, что все здание будет признано аварийным. Известны случаи, когда ремонт оборачивался обрушением целых подъездов.

Кроме того, наличие незаконных перепланировок может очень сильно усложнить дальнейшую продажу квартиры. А если изменения все же обнаружится, владельцу может грозить штраф и дальнейшее судебное разбирательство.

Уже сделали перепланировку и не знаете, как правильно ее согласовать? Читайте подробную инструкцию на спроси.дом.рф

Чем грозит незаконная перепланировка и как она может быть легитимизирована

Собственники жилой и нежилой недвижимости опрометчиво считают, что на своей «территории» могут делать все, что им заблагорассудится, — в том числе вносить коррективы в планировку. Это верно только отчасти. Проводить перепланировку в помещениях, конечно, можно — правда, только после того, как уполномоченные органы убедятся в безопасности запланированных работ и дадут добро на их выполнение. Дело в том, что капитальный ремонт одного помещения может повлиять на устойчивость как соседних конструкций, так и всего здания. Но, несмотря на то, что законом запрещено осуществлять перепланировку без предварительного согласования, у владельца недвижимости, упустившего по какой-то причине этот момент, есть возможность перевести в статус законного даже выполненный без разрешения ремонт. Впрочем, понести наказание за нарушение собственнику все равно придется.

В статье расскажем, чем грозит незаконная перепланировка, что необходимо предпринять, чтобы ее узаконить, и в каких случаях это вообще можно сделать.

Незаконная перепланировка: штрафы и наказания

Чтобы разобраться в теме, первым делом необходимо понять, что такое перепланировка и когда она является незаконной. О перепланировке говорят, если изменяется конфигурация помещения. Например, если владелец помещений решил перенести кухню или организовать кухню-нишу, сделать новые дверные и оконные проемы (либо изменить форму тех, что есть), демонтировать ненесущие перегородки или, напротив, возвести, увеличить площадь туалета или ванной за счет площади коридора, ремонт будет отнесен к перепланировке и потребует согласования [1] . При этом все внесенные «поправки» фиксируются в техпаспорте, а именно, в плане БТИ [2] .

Если же перечисленные работы проведены без официального разрешения от госорганов, то перепланировка автоматически считается нелегальной. А это значит, что ее нужно узаконить.

О последствиях незаконной перепланировки, к сожалению, знают не все. Но порой даже те, кто минимально осведомлен, не оценивают реальный масштаб проблем, которые могут возникнуть. Однако, как известно, незнание закона — полное или частичное — не снимает с собственника ответственность за незаконную перепланировку квартиры или нежилого помещения, в том числе находящегося в многоквартирном доме (МКД).

Размер штрафа за незаконную перепланировку квартиры, установлен в КоАП РФ и зависит от того, кто владеет жильем: физическому лицу придется заплатить 2000–2500 рублей, должностному — 4000–5000 рублей, юридическому — 40 000–50 000 рублей [3] .

Оплатить штраф за незаконную перепланировку квартиры или нежилой недвижимости нужно в течение 60 дней. Если требование не исполнено, дело передается в суд. Кроме того, в соответствии с частью 1 статьи 20.25 КоАП РФ хозяину помещений могут быть назначены дополнительные меры наказания — удвоенная сумма штрафа, арест на срок до 15 суток или обязательные работы (до 50 часов) [4] .

Это еще не все неприятности, которые ждут тех, кто не придал значения нормам закона. Когда жилищная инспекция узнает о нарушении, собственнику все-таки придется узаконить работы по требованию уполномоченной инстанции. Если же окажется, что это невозможно, помещению нужно будет вернуть тот вид, который зафиксирован в актуальном плане БТИ. В случае с самовольной перепланировкой в нежилом помещении события будут развиваться по такому же сценарию.

Жилищная инспекция установит сроки, в которые собственник должен уложиться, выполняя предписания, будь то узаконивание перепланировки или «устранение» ремонта. Если отведенное время закончится, а требование жилинспекции так и не будет выполнено, дело передадут для рассмотрения в суд. А в этом случае хозяина помещения ждут новые расходы в виде судебной неустойки за каждый штрафной день. Размер такого штрафа определяется индивидуально. Кроме того, на период, пока судебное предписание не будет исполнено, собственнику недвижимости могут ограничить выезд за границу.

В редких случаях самовольная перепланировка оборачивается для владельца помещения изъятием недвижимости и ее продажей на торгах. При этом часть вырученных денег пойдет на устранение изменений, а оставшуюся сумму отдадут хозяину.

Такая строгость вполне оправданна, ведь нужно понимать, что последствия незаконной перепланировки квартиры могут сказаться на безопасности всех обитателей дома. Так, в России уже не раз происходили обрушения подъездов или секций домов из-за несанкционированной перепланировки [5] .

Но, даже если самого страшного не произошло и перепланировка никак не отразилась на устойчивости здания в целом и его элементов в частности, не стоит рассчитывать на то, что о произведенных без разрешения работах никто не узнает. Так, жилищная инспекция может нагрянуть с проверкой по сигналу бдительных соседей. Оформить незаконную перепланировку придется и в случае, если возникнет необходимость продать или заложить квартиру.

Можно ли узаконить перепланировку, если она уже проведена

Если по поводу несанкционированного изменения конфигураций помещения вопросов не осталось, пришло время выяснить, что делать, если незаконная перепланировка все-таки была выполнена. Главное, что необходимо понимать: ремонт разрешат узаконить лишь в том случае, если изменения не представляют опасности для устойчивости здания, соответствуют нормам и правилам. Иначе говоря, выполненная перепланировка не должна относиться к числу запрещенных. Собственникам столичных квартир и нежилых помещений в этом вопросе ориентироваться нужно на постановление Правительства Москвы № 508-ПП [6] .

Нужно не только оплатить штраф за незаконную перепланировку, но и правильно подготовить документы для узаконивания. Так, в первую очередь владельцу понадобится заказать в специализированном бюро с членством в СРО техническое заключение о безопасности и допустимости выполненных работ. В Москве это стоит около 20 000–25 000 рублей. Нужен будет и техпаспорт помещений с планом — причем и архивным, до изменений, и актуальным, с красными линиями. Если речь идет об узаконивании перепланировки в столице, то технический паспорт, хранящийся в МосгорБТИ, получать на руки не обязательно. Дело в том, что Мосжилинспекция (МЖИ), которая и занимается узакониванием, запрашивает данный документ сама. Если помещение находится в новостройке и еще не проходило техинвентаризацию, то технического паспорта у нее может не быть. Тогда потребуется услуга проведения техинвентаризации, стоить она будет примерно 10 000 рублей, и в МосгорБТИ ее тоже оказывают, хотя обратиться можно и в другие организации.

Если ремонт затронул несущие стены, узаконивание перепланировки должно проходить при участии автора проекта дома. Это значит, что потребуется экспертное заключение организации, разработавшей проект здания. Стоимость такого заключения составляет около 120 000 рублей. Если найти автора не представляется возможным, обратиться нужно в другую организацию, к которой перешли его полномочия. В Москве это ГБУ «Экспертный центр». Собственник может самостоятельно работать с автором проекта дома либо ГБУ или доверить эту задачу проектному бюро, если оно оказывает подобные услуги под ключ. Кстати, обращаться к автору проекта дома также нужно и в том случае, если перекрытия в доме деревянные или смешанные.

Также, если недвижимостью владеет сразу несколько человек или если она в соцнайме, необходимо позаботиться о том, чтобы собственники или наниматели помещений подтвердили свое согласие на перепланировку. Кроме того, в жилищную инспекцию потребуется представить свидетельство о собственности и/или выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Все обозначенные документы вместе с заявлением на оформление акта о завершенной перепланировке направляются в уполномоченный орган. Сделать это может и представитель владельца помещений — в этом случае потребуется оформить еще и доверенность от собственника.

В МЖИ готовый пакет документов можно подать через сайт mos.ru. В жилищной инспекции заявление будут рассматривать не дольше 45 дней, после чего примут решение. В процессе инспектор МЖИ произведет осмотр квартиры, а затем выпишет штраф о незаконной перепланировке. После оплаты штрафа, если решение по перепланировке окажется положительным, владельцу выдадут акт, подписанный уполномоченным должностным лицом МЖИ. Процедура узаконивания несанкционированной перепланировки от начала и до конца обычно занимает не менее шести месяцев. Чтобы ускорить процесс, собственник может обратиться к профессионалам. Как правило, опытные проектные организации готовы взять на себя все хлопоты по согласованию и оформить ремонт за три–четыре месяца. Стоимость узаконивания перепланировки под ключ обычно составляет от 70 000 рублей.

Далеко не все собственники квартир и нежилых помещений знают, как оформить незаконную перепланировку. Такая необходимость возникает у многих: кто-то приобрел жилье с нелегальным ремонтом, другой был вынужден выполнить работы как можно скорее, не дожидаясь разрешения, а третий и вовсе не слышал, что перепланировку нужно согласовывать заранее. При этом, столкнувшись с необходимостью узаконить ремонт, владельцы помещений, вместо того чтобы сразу обратиться к профессионалам, нередко пытаются разобраться во всем самостоятельно. Между тем можно заручиться поддержкой проектного бюро и избежать лишних временных и денежных затрат, да и в целом освободиться от любых хлопот, связанных с процедурой узаконивания.

Содействие в узаконивании перепланировки

Очевидно, что без помощи проектного бюро на пути к узакониванию перепланировки не обойтись. Но важно найти именно такого исполнителя, которому можно доверять. Как подобное бюро отыскать в Москве, рассказал Дмитрий Алексеевич Замятин — руководитель отдела проектирования «Архитектурно-проектной мастерской №1» («АПМ-1»):

«Проектные конторы, которые дорожат своей репутацией, не станут брать оплату за консультацию, а также не дадут никаких заключений, пока не увидят и не «исследуют» объект. Специалисты нашей «Архитектурно-проектной мастерской №1» всегда готовы дать потенциальному заказчику профессиональный совет по телефону или во время личной встречи у нас в офисе. Мы расскажем, что считается незаконной перепланировкой, и подробно объясним, что делать, если незаконная перепланировка была выполнена. На место осмотра мы можем выехать как в день обращения, так и в любое другое удобное для клиента время.

Мы берем оплату только на основании договора. Наши специалисты заранее обсуждают с клиентом все нюансы и заключают договор на прозрачных условиях, в котором будет прописана конкретная стоимость всех заказанных у нас услуг.

Также при выборе исполнителя не лишним будет ознакомиться с его работами, то есть убедиться в наличии опыта. Так, команда «АПМ-1» на рынке довольно давно. Мы ежемесячно сдаем до 100 объектов, а на счету нашей мастерской уже более 3000 успешных проектов. Все примеры выполненных в «АПМ-1» работ можно найти на сайте [7] .

Последний (но не по значимости) момент, о котором нельзя забывать, — это членство бюро в СРО. Компании, состоящие в СРО проектировщиков, имеют право и разрабатывать, и заверять проектную документацию — только в этом случае она будет «котироваться» в МЖИ. «АПМ-1» является членом СРО «МежРегионПроект» и работает на основании допуска № 1891 от 6 ноября 2019 года».

Материал не является публичной офертой. Цены приведены для ознакомления и актуальны на октябрь 2020 года.