ВС разъяснил нюансы перехода права собственности на квартиру, продавец которой умер после ее продажи
Верховный Суд напомнил, что отсутствие госрегистрации перехода права собственности к покупателю не приводит к признанию недействительным договора продажи жилья, заключенного между ним и продавцом
По мнению одного из адвокатов, выводы, изложенные в определении, соответствуют актуальной практике, поскольку нижестоящие суды не определили предмет доказывания как совокупность обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Вторая считает, что направление спора на новое рассмотрение в первую инстанцию является единственно верным решением. Третья предположила, что при новом рассмотрении дела первая инстанция признает право на приобретенную с торгов квартиру за последним собственником, который обратился с жалобой в ВС, что будет соответствовать основным принципам справедливости и законности.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда опубликовала Определение от 22 марта № 78-КГ21-59-КЗ по делу об оспаривании права собственности гражданина на квартиру, приобретенную им у собственника незадолго до смерти последнего.
14 марта 2016 г. житель г. Санкт-Петербурга К. продал свою квартиру Сергею Макарову по договору купли-продажи и спустя две недели скончался, не оставив наследников. 12 мая новый собственник квартиры обратился в городское управление Росреестра, которое оформило переход права собственности, руководствуясь имеющейся в деле нотариальной доверенностью К. на имя своего представителя А., получившего право представлять интересы доверителя во всех госорганах.
Впоследствии Сергей Макаров сдал квартиру в залог по договору денежного займа, заключенному с Никитой Тыриным. Поскольку заемщик не исполнил обязательства перед заимодавцем, что было зафиксировано в соответствующем судебном решении, принадлежавшая ему квартира была продана с публичных торгов Илье Хубаеву за 2,9 млн руб. Далее победитель торгов обратился в петербургское управление Росреестра для регистрации права собственности на жилье, однако ему было отказано со ссылкой на то, что собственником квартиры по-прежнему является Сергей Макаров.
Впоследствии администрация Невского района С.-Петербурга обратилась в суд с иском к Сергею Макарову о признании недействительной госрегистрации права собственности ответчика на указанную недвижимость. В документе отмечалось, что спорное жилье является выморочным, а право собственности ответчика было зарегистрировано уже после смерти К. и на основе выданной покойным своему представителю А. доверенности, которая на момент обращения в орган Росреестра прекратила действие ввиду смерти доверителя. В связи с этим, по мнению истца, переход права собственности к ответчику не состоялся.
Третье лицо по делу – Илья Хубаев, заявив самостоятельные требования относительно предмета спора, просил суд признать за ним право собственности на спорную квартиру со ссылкой на то, что именно он был признан победителем торгов по реализации данного жилья. По словам заявителя, он полностью расплатился за квартиру и является добросовестным приобретателем, а факт смерти К. до госрегистрации перехода права собственности к Сергею Макарову не может служить основанием для признания договора продажи квартиры ответчику незаключенным или недействительным.
Суд первой инстанции удовлетворил иск районной администрации и отказал в удовлетворении самостоятельных требований Ильи Хубаева. Таким образом, суд счел, что заключенный между К. и Сергеем Макаровым договор купли-продажи спорной квартиры является ничтожным, поскольку заявление о госрегистрации перехода права собственности от имени К. было подано его представителем на основании доверенности, утратившей силу в связи со смертью доверителя. Квартира выбыла из собственности К. помимо его воли и может быть истребована в пользу города как выморочное имущество, независимо от добросовестности последующих приобретателей такого жилья. Апелляция и кассация поддержали такое решение.
В кассационной жалобе в Верховный Суд Илья Хубаев оспорил указанные судебные акты. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС отметила, что соглашение по всем существенным условиям сделки купли-продажи спорной квартиры от 14 марта 2016 г. между К. и Сергеем Макаровым было достигнуто, а сделка – исполнена. Отсутствие госрегистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора купли-продажи, заключенного между покупателем и продавцом (п. 60 Постановления Пленума ВС № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
В связи с этим Верховный Суд счел, что нарушения, допущенные при регистрации перехода права собственности на спорную квартиру к Сергею Макарову по договору купли-продажи от 14 марта 2016 г., не могут служить основанием для признания указанной сделки недействительной. При этом иных оснований для признания договора недействительным не было установлено нижестоящим судом, который ограничился лишь ссылкой на то, что К. при жизни не обращался за регистрацией перехода права собственности на квартиру к Сергею Макарову.
ВС добавил, что нижестоящие суды не установили предмет доказывания по этому делу в качестве совокупности обстоятельств, подлежащих доказыванию. Так, вопрос о наличии воли К. на отчуждение принадлежавшей ему квартиры судом фактически не исследовался. При непредставлении районной администрацией доказательств, свидетельствующих об отсутствии воли собственника спорной квартиры на ее отчуждение, суд не дал оценку тому обстоятельству, что 13 мая 2015 г. К. выдал А. нотариально удостоверенную доверенность на право представлять свои интересы во всех госорганах для отчуждения принадлежащего ему жилья. В свою очередь, отказ суда в удовлетворении заявленных Ильей Хубаевым требований о признании за ним права собственности на спорное имущество также нельзя признать обоснованным.
«Как установлено судом и никем из сторон не оспаривалось, Илья Хубаев приобрел право собственности на спорную квартиру по результатам проведения торгов по продаже арестованного имущества, стоимость спорного жилого помещения Ильей Хубаевым полностью оплачена. Решение Пушкинского районного суда г. Санкт-Петербурга от 8 ноября 2017 г., которым было обращено взыскание на спорную квартиру путем продажи с публичных торгов, вступило в законную силу. Действия судебного пристава-исполнителя, возбудившего исполнительное производство по обращению взыскания на спорное имущество и передавшего его на торги, незаконными, а сами торги и заключенный по их результатам договор купли-продажи спорной квартиры с Ильей Хубаевым недействительными признаны не были и никем из сторон не оспорены. При таких обстоятельствах вынесенное по делу решение нельзя признать отвечающим требованиям ст. 195 ГПК РФ», – указал ВС и отменил акты нижестоящих судов, вернув дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.
Адвокат АБ г. Москвы «Инфралекс» Ирина Зимина полагает, что изложенные в определении выводы Верховного Суда соответствуют актуальной судебной практике. Она напомнила, что согласно ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости под государственной регистрацией понимается юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения такого имущества. «По смыслу данной нормы и других положений закона госрегистрация не порождает право, а лишь подтверждает его наличие или возникновение со стороны государства путем внесения записи в ЕГРН, что подтверждается судебной практикой», – заметила адвокат.
В рассматриваемом деле, по ее мнению, Верховный Суд сделал важный вывод о том, что нижестоящие суды при вынесении постановлений не выполнили возложенную на них процессуальным законодательством обязанность по определению предмета доказывания как совокупности обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. «ВС указал, что судами не был исследован вопрос о наличии воли умершего по распоряжению своей квартирой, поскольку суды не дали оценку тому обстоятельству, что продавец при жизни выдал нотариально удостоверенную доверенность А., предоставив ему право представлять свои интересы во всех госорганах для отчуждения принадлежащей ему квартиры. Кроме того, суды не учли вопрос о правомерности требований Ильи Хубаева на квартиру», – добавила Ирина Зимина.
Адвокат МКА «Центрюрсервис» Мария Тюрина считает верной позицию Верховного Суда, поскольку нижестоящие суды не исследовали вопрос порока воли умершего. «ВС указал, что в материалах рассматриваемого дела не содержится оснований для признания договора купли-продажи недействительным по основанию ничтожной сделки: соглашение по всем существенным условиям сторонами было достигнуто, а сама сделка –исполнена. Факт отсутствия воли К. на отчуждение квартиры не был подтвержден. Таким образом, решение Суда о направлении дела на новое рассмотрение ввиду существенных нарушений норм материального и процессуального права видится единственно верным», – пояснила она.
Адвокат КА г. Москвы «Минушкина и партнеры» Мария Блинкова напомнила, что под выморочным имуществом законодательство определяет имущество, на которое нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо наследники отказались от наследства или пропустили срок его принятия без уважительных причин. «Фактически право на выморочное имущество формируется по остаточному принципу. Учитывая то, что в законе отсутствует порядок учета и перехода прав на такое имущество, а также то, что на сегодняшний день нет установленного процессуального порядка принятия такого имущества, наблюдаются подобные интересные судебные процессы, в которых конечное решение приходится принимать Верховному Суду», – отметила она.
Адвокат предположила, что при новом рассмотрении дела суд первой инстанции признает право на купленную с торгов квартиру за последним собственником, который обратился с жалобой в Верховный Суд, что будет соответствовать основным принципам справедливости и законности.
ВС напомнил, когда нельзя истребовать квартиру у покупателя
Женщина продала квартиру в самом центре Москвы по поддельным документам и довольно низкой цене. Узнав об этом через несколько лет, московские власти решили оспорить договор и передать квартиру городу. Три инстанции удовлетворили иск чиновников. Они посчитали, что покупательница предприняла недостаточно мер для проверки документов. В итоге дело дошло до Верховного суда, который напомнил нижестоящим инстанциям, в каких случаях покупателя недвижимости можно считать добросовестным.
В ноябре 2015 года Марина Еремина* купила у Нины Рыковой* квартиру в Москве площадью 31,4 м² за 6,7 млн руб. на улице 1905 года (это Красная Пресня — один из центральных районов Москвы).
Через четыре года выяснилось, что Рыкова получила жилье по поддельным документам. В ее отношении возбудили уголовное дело по статье о мошенничестве. По версии следствия, летом 2015 года Рыкова обратилась к нотариусу за свидетельством о праве на наследство после смерти собственницы квартиры Марии Симоновой*. Она предъявила поддельное свидетельство о рождении, по которому покойная якобы была ее матерью. А также свидетельство о заключении брака, которое подтверждало смену фамилии. На бумагах стояла отметка о повторной выдаче. Документы не вызвали подозрений у нотариуса, и 17 августа 2015 года он выдал свидетельство о праве на наследство, по которому Рыкова смогла оформить квартиру на себя.
А в 2020 году московский Департамент городского имущества, признанный потерпевшим в уголовном деле Рыковой, подал иск в Пресненский районный суд Москвы. Департамент потребовал признать недействительным договор купли-продажи и передать квартиру городу на основании ст. 302 ГК («Истребование имущества от добросовестного приобретателя»).
19 октября 2020 года суд удовлетворил требования истца, признав сделку купли-продажи недействительной. Умершая Симонова не имела наследников, поэтому по решению суда собственником квартиры стала Москва на основании ст. 1151 ГК («Наследование выморочного имущества»).
Еремину же суд признал недобросовестным приобретателем. Первая инстанция указала, что ответчица должна была лучше проверить квартиру и продавца, ведь сделка была подозрительной. По мнению суда, Еремина могла проверить документы и выяснить, что Рыкова на самом деле не была дочерью покойной.
Решение первой инстанции оставили без изменения апелляция и кассация. После чего Еремина обратилась в Верховный суд.
Доводы сторон
На заседании ВС 25 января 2022 года представитель заявительницы Ольга Сячинова настаивала, что чиновники пропустили срок исковой давности: согласно п. 4 ст. 302 ГК квартиру нельзя истребовать у добросовестного приобретателя, если со дня внесения записи о праве собственника в ЕГРН прошло больше трех лет. По словам ответчицы, этот срок истек в 2018 году, поэтому суды не могли удовлетворить иск департамента.
Сячинова также утверждала, что сделка купли-продажи не была подозрительной. Все документы сторон проверял банк, а оценщик подтвердил рыночную стоимость недвижимости, сказала представитель.
По мнению Сячиновой, департамент сам виноват в потере квартиры. Согласно Постановлению Правительства Москвы № 639-ПП, чиновники должны ежемесячно проводить проверки на предмет выморочного имущества. Но департамент этого не делал, поэтому не может требовать передачи квартиры городу, уверена представитель.
Ей оппонировала юрист департамента городского имущества Алевтина Мартынова. Она утверждала, что ведомство не могло обнаружить квартиру самостоятельно, эту информацию ему предоставляют другие органы. По словам представителя, департамент узнал о нарушении прав только феврале 2020 года — после того, как его признали потерпевшим по уголовному делу, поэтому иск предъявили до истечения срока давности.
В конце заседания позицию ответчицы поддержала прокурор Татьяна Власова.
Выслушав стороны, ВС отменил все акты и отправил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию (еще не рассмотрено. — Прим. ред.).
Добросовестный приобретатель
В мотивированном решении ВС указал, что Еремину нельзя признать недобросовестным приобретателем квартиры. По мнению суда, она никак не могла узнать, что Рыкова получила недвижимость по поддельным документам, так как ее право собственности подтверждалось свидетельством о праве на наследство и сведениями из ЕГРП. Кроме того, объявление о продаже квартиры продавец разместила в открытом доступе в интернете, цена квартиры была рыночной и все документы проверил банк. Все эти обстоятельства также говорят о добросовестности Ереминой, но нижестоящие инстанции не дали им оценку, посчитал ВС.
Гражданская коллегия решила, что департамент сам создал предпосылки для утраты имущества, так как он обратился в суд только спустя четыре года после смерти Смирновой. ВС также сослался на Постановление Конституционного суда от 22.07.2017 № 16-П. В нем КС указал, что публично-правовые образования не могут истребовать недвижимость у добросовестного приобретателя, который при покупке полагался на данные ЕГРН, а также оформил право собственности на себя.
Выводы ВС соответствуют сложившейся судебной практике, считает Михаил Ялынычев, юрист Рустам Курмаев и партнеры Рустам Курмаев и партнеры Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры — high market) группа Банкротство (споры high market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Уголовное право группа Антимонопольное право (включая споры) группа Недвижимость, земля, строительство группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) 2 место По выручке на юриста 5 место По выручке 28 место По количеству юристов Профайл компании × Например, в определении по делу № 88–17959/2021 Второй кассационный суд общей юрисдикции признал добросовестными покупателей, которые проверили сделку купли-продажи квартиры в агентстве недвижимости, банке и Росреестре.
Аналогичные выводы можно встретить и в определении ВС от 18.06.2019 № 5-КГ19-88. В нем гражданская коллегия уже указывала, что чиновники сами виноваты в утрате недвижимости, если они вовремя не оформляют выморочное имущество.
Недействительность сделки с квартирой после смерти продавца
Признают ли недействительной сделку с квартирой, если продавец умер после ее продажи?
В соответствии с положениями статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации под договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, а к обязательствам, возникшим из договоров, применяются общие положения об обязательствах.
Договор признается заключенным, если стороны достигли соглашения в требуемой в подлежащих случаях форме по всем его существенным условиям. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Заключение договора купли-продажи, переход права собственности
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (земельный участок, здание, сооружение, квартиру). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Основание для признания сделки с квартирой недействительной
В пункте 60 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10 разъяснено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации. Отсутствие госрегистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю не является основанием для признания недействительным договора, заключенного между этим покупателем и продавцом.
В связи с приведенными законоположениями и разъяснениями Верховного суда смерть продавца сама по себе не может являться основанием для признания договора купли-продажи квартиры недействительным. Если покупатель полностью расплатился за квартиру, то он является добросовестным приобретателем, а факт смерти продавца не является основанием для признания сделки с квартирой недействительной.
Если вам нужен квалифицированный и опытный юрист по гражданским делам, обращайтесь в центр Кирпиков и партнеры.
Требуются юридические услуги? Запишитесь на консультацию к юристу по телефонам: +7 (922) 98-98-223 , +7 (922) 98-98-224
