Почему мы должны платить налоги
Таким вопросом в последнее время задается немалая часть жителей нашего края. Для того чтобы дать ответ необходимо разобраться в том, что же такое налоги и куда они направляются.
На страницах налогового вестника мы ответим на этот крамольный вопрос и попутно рассмотрим основные вопросы налогообложения и налогового администрирования в Агинском Бурятском округе.
Налоги – это плата общества за выполнение государством его функций. Это цена, которую мы платим за возможность жить в цивилизованной стране. Каждый из нас полагается на государство, которое может обеспечивать национальную безопасность, сохранение окружающей среды, защиту от внешней экспансии, гражданский мир, хорошие дороги, доступ к образованию и здравоохранению и множество других услуг. Для выполнения своих функций государству нужны средства, значительная часть которых формируется за счет налоговых поступлений. Понятна важность и значимость труда налогового инспектора, от результатов которого зависит экономическое развитие страны и благополучие ее граждан.
– Наш бюджет
Налог на прибыль организаций
Налог на добавленную стоимость
Платежи за пользование природными ресурсами
Земельный налог
Налог на имущество организаций
Транспортный налог
Налоги на совокупный доход
Страховые взносы на обязательное социальное страхование
520 млн. руб
230 млн. руб
139 млн. руб
1 388 млн. руб
328 млн. руб
2 212 млн. руб
Общий объем поступлений налогов и сборов от налогоплательщиков, состоящих на налоговом администрировании в Инспекции, в консолидированный бюджет Российской Федерации в 2018 году (включая страховые взносы на обязательное страхование) составил 5 млрд. руб.
Поступления в консолидированный бюджет Забайкальского края составили 2 млрд. 848 млн. руб., что составляет 35.9% от общих поступлений в консолидированный бюджет Российской Федерации.
Поступления в бюджеты муниципальных образований составили 1 млрд. 162 млн. руб., что составляет 15.3% от общего числа поступлений в консолидированный бюджет Забайкальского края. В целом, объем налоговых поступлений по имущественным налогам за 2018 составил 75 млн. 518 тыс. руб.
Что происходит с долгами по налогам?
Они растут, и с каждым днем долговое бремя неплательщика будет уверенно расти за счет обрастания пенями, штрафами и судебными издержками. Немаловажно и то, что должник понесет репутационные издержки, так как налоговая задолженность не является налоговой тайной и информация о ней общедоступна на сайте ФССП где каждый может узнать о наличии либо отсутствии задолженности .
Несмотря на то, что сегодня основной принцип работы налоговой службы с должниками в добровольном и досудебном урегулировании задолженности з а 4 месяца 2019 года сумма поступлений по имущественным налогам составила 8 млн. 849 тыс. руб.
Сегодня налоговая служба совместно с судебными приставами, органами прокуратуры и местного самоуправления применяет комплекс мер по принудительному взысканию задолженности. В декабре 2018 года губернатором Забайкальского края Александром Осиповым и Руководителем Управления ФНС России по Забайкальскому краю Ириной Войлошниковой был подписан план совместной работы направленный на пополнение краевого и местных бюджетов. Важно отметить что, местные налоги играют значимую роль в стабильности и финансовой обеспеченности бюджетов муниципальных образований. Поэтому рост поступлений налоговых доходов является одним из приоритетных направлений совместной деятельности налоговых органов и местных органов власти.
Совсем скоро, с 1 июля, начнется рассылка новых налоговых уведомлений и их рассылаются сотни тысяч. Что делать честному налогоплательщику, если он сомневается в данных содержащихся в уведомлении?
Для налогового органа первостепенное значение имеет качество оказания государственных услуг. В большинстве своем подобные ситуации возникают из-за ошибок при регистрационных действиях налогооблагаемого имущества и будет преждевременно винить только инспекцию, так как при формировании налоговых уведомлений мы опираемся на данные из соответствующих регистрирующих органов. Для нас важно разобраться в корне каждой проблемы, и мы стараемся точечно разобраться в сути обращения каждого отдельно взятого налогоплательщика.
В соответствии с налоговым кодексом такие регистрирующие органы как ГИБДД, органы, осуществляющие кадастровый учет и госрегистрацию права на недвижимое имущество обязаны сообщать сведения в налоговый орган в течение 10 дней со дня регистрации. Кроме того ежегодно регистрирующие органы обязаны представлять информацию перед началом формирования налоговых уведомлений. (для ред. Просим выделить отдельным абзацем жирным шрифтом)
Если же кто-то из читателей столкнется с такой ситуацией, то мы рекомендуем обратиться к сервису «Жизненные ситуации» в личном кабинете налогоплательщика или же обратиться в налоговый орган, изложив суть проблемы.
Есть проблема!
Практика работы налоговой службы показывает, что основная масса вопросов возникает при исчислении транспортного налога
Самая распространенная проблема это начисление налога на уже проданный автомобиль. Важно отметить, что при продаже по доверенности, налог обязан уплачивать не фактический владелец, а юридический собственник. Неважно владеете вы или нет автомобилем фактически, где он находится и в каком состоянии пребывает, если существует действующая регистрация, то налоги, и не только они, будут приходить на имя и по адресу собственника, на которого эта регистрация оформлена.
Из практики можно обратиться к случаю с налогоплательщиком, которому в течение нескольких лет начислялись налоги на большегруз после его продажи. В данном конкретном случае нами был проведен ряд мероприятий, в том числе неоднократные запросы в органы ГИБДД. Отметим, что, в конце концов, был произведен перерасчет на сумму более чем 13 тысяч рублей.
Качество ведения базы данных регистрирующих органов напрямую влияет на корректное начисление имущественных налогов (для ред. Просим выделить отдельным абзацем жирным шрифтом)
Почему мы должны платить налоги?
Потому что поступления от местных налогов расходуются на решение вопросов местного значения. Подавляющую долю занимают расходы, связанные с нашим жизнеобеспечением.
Более половины всех расходов местного бюджета идет на социально-культурные мероприятия: образование, здравоохранение, ЖКХ и многие другие вопросы. Обеспечение малоимущих нуждающихся в улучшении жилищных условий, организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создание условий для жилищного строительства; создание условий для организации досуга и обеспечения жителей поселения услугами организаций культуры, и других вопросов.
Более того мы все хотим, что бы в наших домах было светло и тепло, чтобы наши дети получили достойное образование от яслей до высшего, а в экстренной ситуации к нам моментально приехала скорая помощь, служба спасения. Все это, как и содержание дорог, функционирование общественного транспорта и многое другое финансируется из наших с вами налогов.
Другой вопрос: «куда направляются уплаченные мной налоги?» не дает покоя практически каждому налогоплательщику в момент расставания с денежными средствами. Этот вопрос честный налогоплательщик может задать уже органам местной власти.
Постскриптум
Налоговая служба это, прежде всего фискальный орган власти, обладающий широким спектром действенных мер по взысканию задолженности. Но, как упоминалось выше, для администраторов налогообложения самое главное это своевременная и осознанная уплата налогов.
Сегодня важно, что бы наши жители относились к налогообложению как к заключению общественного договора, по которому граждане создают государство как аппарат по производству общественных благ и договариваются об объеме и финансировании этого производства, о распределении благ и т. д. Существенный элемент договора — его цена. А это, по сути, и есть налоги.
Полное или частичное отсутствие налогов, означало бы полное или частичное отсутствие производства общественных благ: социальной поддержки, оборонной мощи и многих других вещей без которых государство не сможет вести нормальную внутреннюю и внешнюю политику.
Земельный налог — что изменилось в 2019 году?
По земельному налогу физических лиц вступил в силу целый ряд изменений, которые в рамках исполнения Послания Президента Российской Федерации направлены на социальную поддержку некоторых слоев населения и смягчение налоговой нагрузки. Данные изменения введены в действие Федеральным законом от 15.04.2019 № 63-ФЗ (далее — Закон)
1) Начиная с налогового периода 2018 года, в качестве дополнительных мер социальной поддержки для многодетных к числу льготников, имеющих право на налоговый вычет в размере кадастровой стоимости 600 кв.м в отношении одного земельного участка, отнесены физические лица, имеющие трех и более несовершеннолетних детей (далее – многодетные) (пп. 10 п. 5 ст. 391 НК РФ в редакции Закона ).
2) Начиная с налогового периода 2018 года, в п. 10 ст. 396 НК РФ включено правило предоставления налоговых льгот физическим лицам без заявлений в налоговый орган: в случае, если налогоплательщик, относящийся к категориям лиц, указанным в пп. 2 – 4, 7 – 10 п. 5 ст. 391 НК РФ (пенсионеры, инвалиды, лица предпенсионного возраста, многодетные), и имеющий право на льготу, в том числе в виде налогового вычета, не представил в налоговый орган заявление о предоставлении налоговой льготы или не сообщил об отказе от применения налоговой льготы, налоговая льгота предоставляется на основании сведений, полученных налоговым органом в соответствии с федеральными законами.
Такой порядок представления льгот носит название – «проактивный» порядок. Укажем, что практика показывает, что пока что все же быстрее и надежнее всего представить документы, подтверждающие право на налоговую льготу лучше всего представить вместе с заявлением в налоговый орган самому заявителю.
3) Начиная с налогового периода 2018 года, ст. 396 НК РФ дополнена п. 17:
«В случае, если сумма налога, исчисленная в отношении земельного участка (без учета положений п. 7, 71, абз. 5 п. 10 ст. 396 НК РФ), превышает сумму налога, исчисленную в отношении этого земельного участка (без учета положений пп. 7, 71, абз. 5 п. 10 ст. 396 НК РФ) за предыдущий налоговый период с учетом коэффициента 1,1, сумма налога подлежит уплате налогоплательщиками – физическими лицами в размере, равном исчисленной сумме налоге (без учета положений пп. 7, 71, абз. 5 п. 10 ст. 396 НК РФ) за предыдущий налоговый период с учетом коэффициента 1,1, а также с учетом положений пп. 7, 71, абз. 5 п. 10 ст. 396 НК РФ, примененных к налоговому периоду, за который исчисляется сумма налога.»
Говоря проще, если сумма земельного налога за земельный участок, по каким-то причинам повысилась, то это повышение не может быть больше 10% по сравнению с предыдущим годом.
Коэффициент 10-ти процентного ограничения роста налога не применяется при исчислении налога в отношении земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, в связи с несвоевременной застройкой которых за соответствующий налоговый период для расчета налога применены коэффициенты 2 или 4.
4) Со дня официального опубликования Закона переносится с 1 ноября на 31 декабря года, являющегося налоговым периодом, предельный срок для возможности подачи налогоплательщиком-физическим лицом в налоговый орган уведомления о выбранном земельном участке, в отношении которого будет применяться налоговый вычет (п. 61 ст. 391 НК РФ ). Это позволит реализовать возможность представления уведомления в отношении земельного участка, права на которые возникли в течение последних двух месяцев года.
5) С налогового периода 2020 года абз. 4 пп. 1 п. 1 ст. 394 НК РФ (в редакции Закона), устанавливающий предельное значение налоговой ставки в размере, не превышающей 0,3 %, излагается в новой редакции в отношении земельных участков: «не используемых в предпринимательской деятельности, приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества, а также земельных участков общего назначения, предусмотренных Федеральным законом от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
С 2019 года гражданам не надо платить транспортный налог за угнанные машины
Начиная с налогового периода 2018 года не являются объектом налогообложения «транспортные средства, находящиеся в розыске, а также транспортные средства, розыск которых прекращен, с месяца начала розыска соответствующего транспортного средства до месяца его возврата лицу, на которое оно зарегистрировано. Факты угона (кражи), возврата транспортного средства подтверждаются документом, выдаваемым уполномоченным органом, или сведениями, полученными налоговыми органами в соответствии со ст. 85 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс).
Таким образом, в связи с действием этого закона окончание розыска транспортного средства, не приведшего к его возврату лицу, на которое было зарегистрировано такое транспортное средство, не повлечет возобновление налогообложения.
Сведения о возврате транспортного средства, находящегося в розыске, представляются в налоговые органы в виде документа от уполномоченных правоохранительных органов, ведущих или инициировавших розыск, либо в рамках информационного обмена, предусмотренного ст. 85 Кодекса.
Налог на имущество физических лиц — какие важные изменения вступили в силу в 2019 году?
По налогу на имущество физических лиц вступил в силу целый ряд изменений, которые в рамках исполнения Послания Президента Российской Федерации направлены на социальную поддержку некоторых слоев населения и смягчение налоговой нагрузки. Данные изменения введены в действие Федеральным законом от 15.04.2019 № 63-ФЗ (далее — Закон)
1) Во исполнение Послания Президента РФ, начиная с налогового периода 2018 года, в ст. 403 НК РФ внесены изменения, увеличивающие размер налоговых вычетов для жилых помещений многодетных семей, то есть имеющих 3 и более детей.
В частности, налоговая база по налогу в отношении объектов налогообложения, находящихся в собственности многодетных семей, уменьшается на величину кадастровой стоимости 5 кв.м в отношении квартиры, части квартиры, комнаты и 7 кв.м в отношении жилого дома, части жилого дома в расчете на каждого несовершеннолетнего ребенка.
Указанный вычет предоставляется в отношении одного объекта налогообложения каждого вида (квартира, часть квартиры, комната, жилой дом, часть жилого дома) в порядке, аналогичном порядку, предусмотренному пп. 6, 7 ст. 407 НК РФ, в том числе в случае непредставления в налоговый орган заявления о предоставлении налоговой льготы или уведомления о выбранном объекте.
2) Начиная с налогового периода 2018 года «проактивный» порядок предоставления налоговых льгот (то есть порядок при котором налоговые льготы представляются физическим лицам без заявлений в налоговый орган) вводится Законом для расчета налога с использованием имеющихся у налоговых органов сведений о «льготниках», относящихся к пенсионерам, инвалидам, лицам предпенсионного возраста и владельцам хозпостроек площадью не более 50 кв.м, указанных в пп. 15 п. 1 ст. 407 НК РФ.
3) Аналогично поправкам, касающимся земельного налога, Законом изменен срок для возможного представления уведомления о выбранном объекте недвижимости в отношении которого применяется налоговый вычет: с 1 ноября на 31 декабря года, являющегося налоговым периодом (поправка в п. 7 ст. 407 НК РФ ). Это позволит реализовать возможность представления уведомления в отношении объекта, права на которые возникли в течение последних двух месяцев года.
4) Со дня официального опубликования Закона урегулирован вопрос об исчислении налога в отношении объектов, прекративших существование в т.ч. в результате сноса или уничтожения (п. 2.1 ст. 408 НК РФ в редакции Закона ). В таких случаях исчисление налога прекращается с 1-го числа месяца гибели или уничтожения объекта налогообложения на основании заявления, представленного налогоплательщиком в налоговый орган по своему выбору.
С указанным заявлением налогоплательщик вправе представить документы, подтверждающие факт гибели или уничтожения объекта. В случае, если такие документы в налоговом органе отсутствуют, налоговый орган по информации, указанной в заявлении налогоплательщика, запрашивает сведения, подтверждающие факт гибели или уничтожения объекта, у лиц, у которых имеются эти сведения.
Орган или иное лицо, получившие запрос налогового органа, исполняет запрос в течение семи дней со дня его получения или в тот же срок сообщает о причинах неисполнения запроса. Налоговый орган в течение трех дней со дня получения указанного сообщения обязан проинформировать налогоплательщика о неполучении сведений по запросу и о необходимости представления подтверждающих документов.
Форма заявления о гибели или уничтожении объекта налогообложения утверждается ФНС России (до утверждения указанной формы может применяться рекомендуемая, направленная письмом ФНС России от 14.11.2018 № БС-4-21/22148 ).
Налоги на недвижимость, почему мы платим так много?
В ближайшую неделю заканчивается период уплаты имущественных налогов за 2019 год . И если у вас в собственности есть недвижимость, то вы с большим удивлением можете обнаружить в своем Личном Кабинете ИФНС значительно выросшую сумму в квитанции.
Для расчета налога на недвижимость кадастровую стоимость недвижимости необходимо умножить на налоговую ставку.
Кадастровую стоимость сейчас рассчитывают государственные управления по кадастровой оценки. А налоговая ставка определяется на уровне конкретного субъекта для каждого вида недвижимости индивидуально и может быть прогрессивной .
В каждом субъекте сотни тысяч и миллионы объектов недвижимости, поэтому расчет кадастровой стоимости производится массово на одной модели . Данная модель не учитывает индивидуальных особенностей каждого объекта. Использование массовой оценки приводит к тому, что часть налогоплательщиков переплачивает налоги за свою недвижимость. Ниже приведен пример такой модели для земельных участков категории «земли промышленности»:
Например, два жилых многоквартирных дома расположены в одном микрорайоне и равной удаленности от метро. Но эти дома строились в разное время и их можно отнести к разным классам, однако кадастровая стоимость квартир в пересчете на 1 м2 получилась сопоставимой :
Для квартиры в панельном доме кадастровая стоимость в пересчете за 1 м2 111.590 руб.
«Особенности», влияющие на стоимость недвижимости бывают разные. Пример из нашей практики: квартира расположена на последнем этаже, а лифт доходит только до предпоследнего этажа. Из-за этого доступ в квартиру происходит через еще один пеший проход по общей лестнице. Не совсем удобно, согласны?
Или приведем другой пример. Земельный участок обременен и полностью занят разрушенным зданием, которое является памятником с обязательствами по его сохранению/ восстановлению. Такой земельный участок не будет пользоваться спросом, ведь кроме восстановления разрушенного здания на нем нельзя ничего сделать, а это ограничивает собственника в вариантах использовании земли. А бывают случаи, когда город передает подобные объекты инвестору за 1 руб. — только бы его восстановить.
Отсутствие учета особенностей недвижимости при кадастровой оценке может привести к завышению кадастровой стоимости. Но у налогоплательщиков есть возможность снизить завышенную кадастровую стоимость с помощью оценочной компании.
Если вы уже гуглили порядок снижения кадастровой стоимости, то наверняка знаете, что на первом этапе можно просто узнать существует ли возможность ее снижения.
Узнать потенциал снижения можно в любой оценочной компании , которая занимается оспариванием кадастровой стоимости. Как правило, предварительный расчет делается совершенно бесплатно. Правда в рекламных объявлениях и на сайтах оценочных компаний есть информация о том, что снижение кадастровой стоимости возможно на 30-80%. А некоторых компаниях заявляют о возможном снижении кадастровой стоимости и до 98%.
Происходило ли снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости на 98% в реальности? Да, такое могло быть. Но очень вероятно, что это был единичный случай. Например, из далекого 2010 года, когда для оспаривания не нужно было столько упорства, как сейчас.
Так в 2010 году достаточно было получить отчет об оценке, пойти с ним в суд, после чего иск практически всегда удовлетворялся , а кадастровая стоимость снижалась до рыночной. Сейчас же снизить кадастровую стоимость недвижимости на 98% практически невозможно.
В нашей практике процент, на который снижается кадастровая стоимость, всегда разный и зависит от имеющихся особенностей объекта недвижимости. Если выделить некий диапазон, то в последние годы это 20-60%.
Из хорошего: иногда, снизив кадастровую стоимость на 20%, снижение налога составит больше 20% . Это работает, когда в субъекте введены прогрессивные ставки. Ниже приведены налоговые ставки для жилой недвижимости в г. Москва.
Рассмотрим работу прогрессивной ставки налога на примере.
1. Квартира с кадастровой стоимостью 50 000 000 будет облагаться налогом по ставке 0,2%
50 000 000 * 0,2% = 100 000 рублей в год.
2. Квартира с кадастровой стоимость 50 000 001 будет облагаться налогом уже по ставке 0,3%.
50 000 001 * 0,3% = 150 000 рублей в год
Из-за прогрессивной ставки налог при изменении кадастровой стоимости всего на 1 руб. снизится на 30%.
Чтобы понять, с чем придется столкнуться, давайте разберемся как все работает, кто в чем заинтересован. Есть два варианта для оспаривания кадастровой стоимости:
1. обратиться в комиссию по рассмотрению споров о величине кадастровой стоимости;
2. составить административное исковое заявление в суд.
Юридические лица должны изначально обратиться в комиссию , а если получили там отказ, то могут направиться для дальнейшего обжалования этого отказа в суд.
Физические лица могут обращаться сразу в суд , но есть рекомендация — если разница между кадастровой и рыночной стоимостью менее 50%, то можно первоначально обратиться в комиссию для рассмотрения заявления о снижении кадастровой стоимости.
Состав документов для подачи заявления с целью оспаривания кадастровой стоимости одинаковый для каждого из методов:
− отчет об оценке, из которого будет понятно, что рыночная стоимость вашей недвижимости меньше её кадастровой стоимости;
− правоустанавливающие, а при необходимости и технические документы на недвижимость;
Первый способ, собственник или его представитель направляет отчет об оценке и документы в комиссию по рассмотрению споров о величине кадастровой стоимости, которая рассматривает заявку в течение 1.5 месяцев.
Комиссия состоит из представителей:
− Государственное управление кадастровой оценки,
− Представитель по защите прав предпринимателей.
Также членами комиссии могут быть эксперты в сфере оценки (представители саморегулируемых организаций оценщиков), представители федеральных органов власти, исполнительной власти, уполномоченный по правам человека.
Как все происходит на деле?
1. Собственник обращается в оценочную компанию, сотрудники которой делают предварительный расчет. На первом этапе все понимают, что снижение кадастровой стоимости возможно, после чего заключается договор и подготавливается отчет об оценке.
2. Необходимые документы направляются в комиссию по рассмотрению споров о величине кадастровой стоимости.
3. Комиссия рассматривает отчет и выдает вердикт. Он может быть как положительным, так и отрицательным .
Во втором случае комиссия указывает на то, что отчет не соответствует требованиям и отправляет замечания собственнику. Замечания могут быть «адекватные» и логичные, или напоминать «отписки» с просьбами привести больше оснований, больше информации – просто потратить на составление больше времени и придти еще раз.
В бланке с замечаниями, как правило, есть один и другой вид замечаний, а иногда может быть только второй. Ниже приведены примеры замечаний комиссий:
− «В обосновании корректировки указана техническая опечатка, ошибочно указано неверное значение, в расчетной таблицу использовано корректное значение». Это явная ошибка оценщика при составлении отчёта.
− «Площадь, приходящаяся на одно машиноместо 44,8 м2, что существенно больше нормативного показателя значения (35 м2)». Замечание возникло из-за того, что источники информации оценщика и комиссии были разные.
− «Раздел «Анализ рынка» не репрезентативен». Подобные замечания используются для «отписок». Из них невозможно понять, что именно хотят проверяющие.
− «Аналоги, использованные для определения рыночной стоимости земельного участка использованы из сегмента «для размещения объектов промышленности», фактический вид использования оцениваемого ЗУ «для размещения складов».
Такое замечание является формальным, оно написано для того, чтобы заставить оценщиков просто потратить время на переделки. Склады относятся к сегменту «промышленно-складского» назначения. Подобные земельные участки могут быть использованы под строительство и тех, и иных объектов.
Подобное замечание будет более уместным для участков под многоэтажную жилищную застройку под строительство апартаментов. Как раз апартаменты строят для экономии на соц.объектах.
4. Собственник направляет полученные замечания в компанию, которая на всех этапах сопровождает своего клиента. В отчет вносятся правки.
Пункты 2 – 4 повторяются. Почему?
Если все будут успешно оспаривать результаты кадастровой оценки, то это уменьшит объем собираемых налогов. А ещё это укажет на то, что государственная кадастровая оценка, выполненная управлением кадастровой оценки — плохая и содержат много ошибок. Иначе почему их удается оспорить?
В 2020 году производилась переоценка кадастровой стоимости 3 млн. объектов недвижимости в г. Санкт-Петербург, по результатам которой стоимость объектов в среднем выросла на 25%. Учитывая, что предыдущая кадастровая оценка была проведена в 2018 году, то рост стоимости составил 25% всего за 2 года, что вызвало множество вопросов. В особенности бизнес не понимал, откуда берется такой рост. По итогам совещаний власти Санкт-Петербурга решили не принимать результаты кадастровой оценки и отказаться от переоценки до 2022 года. Поддержка бизнеса заработала!
На диаграмме приведено распределение решений комиссий за последние пару лет:
По статистике в Санкт-Петербурге за 2019 год в комиссию были направлены 400 обращений. В итоге с учетом правок в отчеты 271 из них имели отрицательное заключение, а 129 — положительные . На 12.11.2020 по итогам уже 2020 года в Санкт-Петербурге направлено 171 обращение. В итоге 124 решения отрицательные, 47 — положительные .
На практике комиссия соглашается с результатами по самым очевидным объектам. Так было с примером, приведенном в начале статьи – земельный участок, площадью 2 471 кв. м, имел кадастровую стоимость 106,7 млн или 43 тыс. за 1 м2. При подготовке отчета для оспаривания кадастровой стоимости не было выявлено ни одного предложения сопоставимого по стоимости с кадастровой. Не было учтено, что земельный участок, помимо площади расположенного на нем здания, был признан выявленным объектом культурного наследия.
Такой земельный участок не востребован на рынке, так как варианты использования очень ограничены. Можно только использовать имеющееся здание, а снести или построить новое нельзя.
В итоге рыночная стоимость для участка определена на уровне 68 млн. или 28 тыс. за 1 м2 . Отчет принят на комиссии после исправления ошибок.
О сложности проблемы оспаривания в комиссии известно на самом высоком уровне, поэтому в этом году были внесены изменения в Законодательство, вступающие в силу с 01 января 2021 года, а именно:
— трудовой договор с лицом, осуществлявшим руководство бюджетным учреждением в течение календарного года, подлежит расторжению по инициативе работодателя в случае принятия судом в соответствующем календарном году 100 и более решений, вступивших в законную силу, которыми удовлетворены заявления об оспаривании решений бюджетного учреждения об отказе в пересчете кадастровой стоимости в соответствии со ст. 21 Закона о государственной кадастровой оценке, при условии, что доля таких решений бюджетного учреждения превышает 20% от общего количества решений этого учреждения, принятых в соответствии со статьей 21 Закона.
Вывод: обращение в комиссию — процедура достаточно длительная, а также первого раза отчеты в ней не проходят. Если у объектов нет «особенностей», которые явно понижают их рыночный потенциал (стоимость), то вероятность прохождения комиссии крайне мала.
Исключением является недвижимость, находящаяся в собственности государства и крупных государственных коммерческих компаний. Из анализа результатов заседаний комиссии г. Санкт-Петербург крупнейший банк страны смог успешно оспорить кадастровую стоимость по всем поданным заявкам, а сеть строительных магазинов «Максидом» только по одному объекту из десятка поданных заявок.
Второй способ. Собственник направляет необходимые документы в суд. Последовательность действий при оспаривании кадастровой стоимости через суд:
1. Собственник обращается в оценочную компанию, сотрудники которой делают предварительный расчет. На первом этапе все понимают, что снижение кадастровой стоимости возможно, после чего заключается договор и подготавливается отчет об оценке.
2. Все документы направляются в суд.
3. Суд рассматривает заявление в течение 3 месяцев. В рамках заседания в большинстве случаев назначается экспертиза отчета. Также эксперт подготавливает собственный расчет, чтобы проверить рыночную стоимость на «адекватность».
4. После проведённой экспертизы суд принимает решение.
Вывод: при обращении в суд можно рассчитывать на получение объективной рыночной стоимости. В большинстве случаев этот вариант потребуют дополнительные расходы на юриста, которые можно будет попытаться компенсировать при положительном исходе вместе с расходами на оценку.
Самое простое — это когда у объекта есть значительные обременения, которые не могут быть учтены при массовой кадастровой оценке . Например, земельный участок заболочен или на нем расположены электрические опоры, ТП. Это все очевидные обременения, которые невозможно учесть при массовой оценке.
Из примера видно, что оспаривать кадастровую стоимость не имеет смысла . Кадастровая стоимость в пересчёте на 1 м2 249 тыс.руб., а стоимость продажи в пересчете на 1 м2 начинается от 520 тыс.руб.
Подземная парковка общей площадью 1 925 м2 в жилом доме Выборгского района г Санкт-Петербург в рамках кадастровой оценки была оценена в 194 млн.руб. или 100 тыс.руб. за 1 м2. Видимо при оценке не учитывалось, что это общая площадь, а не «чистая» площадь машиномест. Ведь существуют еще проезды (практически половина площади), кабинет охраны, кладовые, инженерия по потолку этого цокольного этажа. В итоге получается, что стоимости квартиры за квадрат ниже, чем стоимость паркинга.
Во время анализа рынка было выявлено, что стоимость завышена в разы . В результате оспаривания кадастровая стоимость была установлена на уровне рыночной стоимости 40,5 млн. руб. или 21 тыс. руб. за 1 м2. Комиссия приняла отчет, после его нескольких доработок .
Нежилое подвальное помещение площадью 86 м2, расположенное в жилом доме в Красносельском районе г. Санкт-Петербург. При определение кадастровой стоимости было оценено в 7,2 млн.руб. или 84 тыс.руб. за 1 м2.
При расчёте рыночной стоимости было учтено, что помещение находится без ремонта, в нем проходят инженерные коммуникации, а высота потолка составляет всего 2,2 м. На рынке не было выявлено предложений сопоставимых по стоимости с кадастровой стоимостью.
Отчет об оценке был принят комиссией после отправки отчета на доработку . Рыночная стоимость для помещения составила 3,5 млн.руб. или 42 тыс.руб. за 1 м2.
Когда недвижимость была куплена после 1 января 2016 года и в собственности продавца находится менее 5 лет . При продаже недвижимости физическими лицами для защиты от занижения рыночной стоимости по договору налоговая пользуется правилом: если стоимость продажи менее 70% от кадастровой стоимости, то в целях налогообложения стоимость будет принята кадастровой стоимости * 70%.
Пример. Продается купленный в 2019 году за 5 000 000 руб. участок с жилым домом. Но его кадастровая стоимость 12 000 000 руб., а текущая продажа происходит по цене 6 000 000 руб.. Для налоговой это выглядит так:
1. 6 000 000 / 12 000 000
2. (12 000 000 * 70% — 5 000 000) * 13% = 442 000 руб.
Если бы кадастровая стоимость была снижена до стоимости продажи
1. 6 000 000 / 6 000 000 >70%;
2. (6 000 000 – 5 000 000) * 13% = 130 000 руб.
Налог на жилую недвижимость, как правило, не большой , поэтому во время эксплуатации завышенная кадастровая стоимость может выливаться в незначительную переплату. Однако при продаже завышенная кадастровая стоимость способна вызвать финансовые потери для продавца.
Но если Вы считает, что переплачиваете, то можете самостоятельно посмотреть кадастровую стоимость своей недвижимости и сопоставить её с предложениями на рынке, чтобы понять возможность снижения. А для сложных объектов лучше обратиться в оценочную компанию, так как специалисты лучше знают специфику.
Реальное заседание комиссии и другие кейсы по недвижимости на YouTube канале «Бизнес по плану».
Домовладельцы уплачивают налог на имущество и земельный налог
В Вашем случае домостроение является объектом обложения налогом на имущество, а участок — объектом обложения земельным налогом.
В Российской Федерации установлены отдельно налог на имущество физических лиц, уплата которого регулируется Законом РФ от 09.12.1991 г. № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц», и земельный налог, уплата которого регулируется гл. 31 НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований.
Статьей 4 Закона РФ от 09.12.1991 г. № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц» от уплаты налога на имущество физических лиц освобождаются следующие категории граждан:
— Герои Советского Союза и Герои Российской Федерации, а также лица, награжденные орденом Славы трех степеней;
— инвалиды I и II групп, инвалиды с детства;
— участники гражданской и Великой Отечественной войн, других боевых операций по защите СССР из числа военнослужащих, проходивших службу в воинских частях, штабах и учреждениях, входивших в состав действующей армии, и бывших партизан;
— лица вольнонаемного состава Советской Армии, Военно-Морского Флота, органов внутренних дел и государственной безопасности, занимавшие штатные должности в воинских частях, штабах и учреждениях, входивших в состав действующей армии в период Великой Отечественной войны, либо лица, находившиеся в этот период в городах, участие в обороне которых засчитывается этим лицам в выслугу лет для назначения пенсии на льготных условиях, установленных для военнослужащих частей действующей армии;
— лица, имеющие право на получение социальной поддержки в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 мая 1991 года № 1244-1 «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС», в соответствии с Федеральным законом от 26 ноября 1998 года № 175-ФЗ «О социальной защите граждан Российской Федерации, подвергшихся воздействию радиации вследствие аварии в 1957 году на производственном объединении «Маяк» и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча»;
— военнослужащие, а также граждане, уволенные с военной службы по достижении предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, имеющие общую продолжительность военной службы 20 лет и более;
— лица, принимавшие непосредственное участие в составе подразделений особого риска в испытаниях ядерного и термоядерного оружия, ликвидации аварий ядерных установок на средствах вооружения и военных объектах;
— члены семей военнослужащих, потерявших кормильца. Льгота членам семей военнослужащих, потерявших кормильца, предоставляется на основании пенсионного удостоверения, в котором проставлен штамп «вдова (вдовец, мать, отец) погибшего воина» или имеется соответствующая запись, заверенная подписью руководителя учреждения, выдавшего пенсионное удостоверение, и печатью этого учреждения. В случае, если указанные члены семей не являются пенсионерами, льгота предоставляется им на основании справки о гибели военнослужащего.
Также налог на строения, помещения и сооружения не уплачивается:
— пенсионерами, получающими пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством Российской Федерации;
— гражданами, уволенными с военной службы или призывавшимися на военные сборы, выполнявшими интернациональный долг в Афганистане и других странах, в которых велись боевые действия. Льгота предоставляется на основании свидетельства о праве на льготы и справки, выданной районным военным комиссариатом, воинской частью, военным учебным заведением, предприятием, учреждением или организацией Министерства внутренних дел СССР или соответствующими органами Российской Федерации;
— родителями и супругами военнослужащих и государственных служащих, погибших при исполнении служебных обязанностей. Льгота предоставляется им на основании справки о гибели военнослужащего либо государственного служащего, выданной соответствующими государственными органами. Супругам государственных служащих, погибших при исполнении служебных обязанностей, льгота предоставляется только в том случае, если они не вступили в повторный брак;
— со специально оборудованных сооружений, строений, помещений (включая жилье), принадлежащих деятелям культуры, искусства и народным мастерам на праве собственности и используемых исключительно в качестве творческих мастерских, ателье, студий, а также с жилой площади, используемой для организации открытых для посещения негосударственных музеев, галерей, библиотек и других организаций культуры, — на период такого их использования;
— с расположенных на участках в садоводческих и дачных некоммерческих объединениях граждан жилого строения жилой площадью до 50 квадратных метров и хозяйственных строений и сооружений общей площадью до 50 квадратных метров.
Органы местного самоуправления имеют право устанавливать налоговые льготы по налогу на имущество, установленному Законом РФ от 09.12.1991 г. № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц», и основания для их использования налогоплательщиками.
При установлении земельного налога нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) могут также устанавливаться налоговые льготы, основания и порядок их применения, включая установление размера не облагаемой налогом суммы для отдельных категорий налогоплательщиков.
Получить персональную консультацию Антона Денисова в режиме онлайн очень просто — нужно заполнить специальную форму. Ежедневно будут выбираться несколько наиболее интересных вопросов, ответы на которые вы сможете прочесть на нашем сайте.
Клерк дарит подарки всем бухгалтерам на Новый год! Клерк.Премиум всего за 9 900 ₽ 18 000 ₽
Оформите подписку Клерк.Премиум и получите:
• мини-курсы каждый день;
• 50+ онлайн-курсов;
• 450+ вебинаров от профессионалов;
• безлимитные консультации с экспертами;
• комфортное обучение на 2023 год.
Впридачу получите 400+ инструкций и чек-листов для работы. Полный список смотрите тут. Со скидкой 45% сервис стоит 9 900 рублей. Оставьте заявку ниже — ответим на все вопросы.
