Строительство дома на земле сельхозназначения

Строительство дома на землях сельскохозяйственного назначения: кому можно строить и какие ограничения имеются? Часть 2

В первой части этой большой статьи говорилось о том, сколько нужно будет ежегодно платить за право строительства жилого дома на землях сельскохозяйственного назначения (т.е вне посёлков, дачных участков, деревень и т.д.)

В этой части мы рассмотрим иные моменты.

Первый момент.

Как указывалось в предыдущей части, площадь вновь возводимого дома на землях сельскохозяйственного назначения не должна занимать 0,25% от площади участка. Да, да площадь дома не должна быть больше, чем ноль целых двадцать пять сотых процента от всей площади участка.

Кстати напоминаю: дом на землях сельхозназначения имеют право строить только те, кто зарегистрировался в качестве КФХ (крестьянско-фермерского хозяйства). Подробнее об этом в первой части.

К примеру, вы решили купить участок площадью 0,25 Га (25 соток) для создания собственного небольшого фермерского хозяйства. На таком участке можно разводить сельскохозяйственную птицу, кроликов, выращивать овощи. Многим людям, кто хочет жить вне населённого пункта (хутор) и заниматься сельским хозяйством, такого участка вполне достаточно. Но что такое 0,25 Га? Это 2500 квадратных метров. А какой площадью дом можно построить на таком участке? Давайте посчитаем: 2500 кв.м*0,25%=6,25 квадратных метров. Вот такой вот интересный домик можно построить. Три на два метра. Конечно, можно сделать два или три этажа. Но дом с основанием 3*2 м — это на любителя. В общем, получается так, что людей, кто хочет жить на своей ферме, вынуждают приобретать не 16-50 соток земли, а гораздо больше. По мнению государства это повысит ввод в оборот сельскохозяйственные земли, ведь люди то будут брать землю гектарами и возделывать поля. Интересно, а много ли таких найдётся, кто будет брать такие огромные земли? Ведь для того что бы их обрабатывать, нужны будут трактора, работники. А всё это деньги: техника, запасные части, топливо, налоги, взносы, отчётность.

Второй момент

Допустим, что человек всё же приобрёл 5 гектаров земли, построил там дом (который у него будет являться единственным жильём) и со своей семьёй работает на своей ферме. Днём и ночью работают. Зимой и летом. Без выходных. И вот представьте, что в определённый момент людям всё это надоело и они решили закрыть КФХ. И вот после того как они закроют КФХ законность их дома будет под большим вопросом: ведь нигде ещё не прописана процедура о том, что делать с жилым домом при закрытии КФХ. Из того что сейчас есть в законодательстве можно сделать логический вывод: при ликвидации КФХ дом нужно сносить. Продать этот дом так же не представляется возможным, т.к. дом фактически является частью земельного участка. Купить такой дом, по логике, может только другое КФХ, которое одновременно покупает и участок, на котором стоит дом. В общем, что бы не остаться без дома и денег семья фермера (и сам фермер) должны трудиться без сна и отдыха. Строя дом в качестве КФХ на землях сельскохозяйственного назначения люди фактически объявляют себя крепостными.

Третий момент. Проверки со стороны надзорных органов.

Земли сельскохозяйственного назначения в большинстве своём регулируются ФЗ № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Земли фермеров, кто решил вести своё хозяйство на землях сельскохозяйственного назначения, в 90% случаев попадают под действие этого закона. А если земля фермеров попадает под действие закона № 101, то сами фермеры попадают в поле зрения Россельхознадзора. Кто не знает что такое Россельхознадзор — это орган гос. контроля в области сельского хозяйства. Например, в образовании есть Рособрнадзор, а за частотой туалетов на предприятиях следит Роспотребнадзор (наверное об этой организации вы все наслышаны). В общем, как вы поняли, ничего хорошего от Россельхознадзора ждать не стоит.

Раз в три года граждане из Россельхознадзора могут наведаться к фермерам. Некоторые менеджеры из Россельхознадзора приходят на чужие земли (т.е. на земли фермеров) зимой и умеют под толщей снега разглядеть сорняки. Ну и как следствие составляется протокол, штраф, предписание. Как вы думаете, у всех всё на земле идеально? Все пользуются удобрениями из нужного утверждённого списка? Что? Удобряете землю навозом? Нарушение санитарных правил! Дрова складируете на земле? Так это нецелевое использование земельного участка! У вас участок для сельскохозяйственного использования, а вы храните на этом участке топливные элементы. Тут статья 8.8. КоАП на лицо — штраф 10 тысяч рублей. Что, что вы говорите? Вы глава КФХ? А, ну тогда вы юридическое лицо. Это для обычных физических лиц штраф 10 тысяч рублей, а для юридических лиц штраф 100 тысяч рублей.

Некоторые могут мне возразить, что КФХ — это не юридическое лицо. Полностью с вами согласен. Но об этом не знают некоторые инспекторы (или многие инспекторы). ИП и КФХ штрафуют не как физ. лиц, а как должностных лиц, либо как юридических. В общем протокол составят, штраф выпишут, и пойдёт собственник участка по судам доказывать что белое — это белое, а зелёное — зелёное. И не факт что докажет. На ферму могут «заглянуть» и инспекторы пожарного надзора. А почему нет? По дачным участкам они ходят, по деревням ходят, по производству ходят. А фермер — это и земельный участок и производство. Что ж не проверить то всякие журналы по пожарному инструктажу, огнетушители, план эвакуации, системы оповещения о возгорании, где дрова хранятся. Все вышеуказанные органы контроля могут ещё и приостановить деятельность КФХ на 90 суток. Но самое страшное что может случиться — это изъятие земельного участка по суду. Ну мало ли, конкурент есть могущественный у маленького КФХ. И вот изымают такой участок, по логике, вместе с домом.

В общем, если вы хотите завести фермерское хозяйство на землях сельскохозяйственного назначения, построить дом на такой земле, то трижды подумайте: вы будете очень зависимы, как крепостные крестьяне.

Можно ли на сельхозземлях построить жилой дом?

2 июня 2021 Государственная дума РФ подписала федеральный закон № 299. Он внес коррективы в земельный кодекс и некоторые правовые акты. Главная задача закона — поддержка сельского фермерского хозяйства и его активное развитие.

Согласно нововведениям государство разрешило строить дома на сельскохозяйственных землях. С 1 марта 2022 года на них можно возвести капитальные здания (с фундаментом) для проживания, официально зарегистрировать их и при желании оформить прописку.

Разработчики документа полагают, что у него много плюсов. Из главных — обеспечение развития инфраструктуры (новые дороги, газопроводы, линии электропередач) и замедление миграции жителей деревень и сел в города.

При всех преимуществах у закона существуют свои нюансы. Прежде всего, строительство разрешено не во всех муниципалитетах. В статье коснемся этого вопроса подробнее, а также расскажем о требованиях к стройке и необходимых документах.

Что такое сельскохозяйственные земли?

Это участки, которые располагаются за пределами города и различаются между собой назначением. Общая черта — проведение на них сельхозработ. Государство выделяет такие земли под занятия хозяйственной, научной, исследовательской или учебной деятельностью.

Допускается использование части территории сельхозугодий для организации личного хозяйства. Например, для строительства гаражей и домиков дачного типа.

К землям сельскохозяйственного назначения относят:

• пастбища;
• пашни;
• лесополосы;
• сенокосы;
• насаждения;
• дороги.

Эти объекты защищает государство, оно же регулирует их использование. То же самое касается дворов и построек, которые возведены на сельскохозяйственном участке.

Что можно и что нельзя строить

По новому закону на территориях сельхозназначения можно возводить капитальные строения (с наличием фундамента) для постоянного проживания. Главное условие — земля должна принадлежать фермеру. В противном случае она может использоваться исключительно по прямому назначению: для занятий сельскохозяйственным производством. На таких участках допустимо возведение только технических или временных построек.

Разрешенные объекты для строительства на землях сельхозназначения:

• дома для индивидуального пользования и хозяйственной деятельности;
• коттеджи;
• дачный или садовый домик;
• хозяйственные постройки;
• ангары, погребы, склады для производства и хранения собственной продукции;
• фермы для содержания животных;
• обустроенные водоемы для разведения рыб.

Жилой дом можно построить только на земле сельскохозяйственного назначения, которая относится к категории садоводство и ИЖС. Если она принадлежит другой группе, можно подать заявление в местную администрацию и попробовать перевести участок в категорию садоводства и ИЖС.

Важно! Перед покупкой земли сельхозназначения рекомендуем заранее выяснить, можно ли на ней построить дом или перевести участок в другую категорию для этой цели. Это можно сделать самостоятельно несколькими способами:

• запросить информацию через справочный сервис на портале Росреестра;
• посмотреть Публичную кадастровую карту (для этого нужно указать адрес земельного участка);
• запросить выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) на портале госуслуг, в МФЦ или с помощью сервисов Росреестра.

Когда фермеру нужно построить несколько капитальных сооружений на своем участке, он должен оформить их все. При этом один дом будет оформлен как помещение для проживания на постоянной основе, а остальные — как гостевые и временные постройки.

Некапитальные сооружения (без фундамента) регистрировать не нужно. Они не считаются объектами недвижимости и не облагаются налогами.

Закон о сельском туризме

Государственная дума в июне 2021 года приняла еще один смежный закон — о сельском туризме. Этот правовой акт позволяет владельцам домов на сельхозземлях заниматься организацией временного пребывания и досуга гостей на своей территории.

На развитие этой области государство выделило 300 млн рублей. По мнению специалистов, привлечение туристов в сельскую местность обеспечит высокий доход российским фермерам: до 200 млрд рублей в год.

Власти считают, что спрос на такой вид туризма будет пользоваться большой популярностью в России. По официальным данным с 2011 года значительно увеличился рост путешествий внутри страны. Например, в 2020 году в хостелах, мини-отелях и небольших гостиницах остановились более 45 млн человек. Это на 16 млн больше, чем десять лет назад.

Аналитики полагают, что эти туристы — потенциальные клиенты гостевых домов у фермеров. Самое главное — развить инфраструктуру и сформировать спрос на посещение баз отдыха в деревнях.

Сельский туризм обладает массой преимуществ:

• Самый бюджетный вариант для оздоровления и отдыха, доступен практически каждому человеку.
• Благоприятен по медицинским показателям. Отдых в сельской местности на свежем воздухе рекомендован людям, которые страдают хроническими заболеваниями дыхательной системы. Также природные условия помогают восстановиться после операций.
• Хороший вариант отдыха для людей с ограниченными возможностями.
• Идеально подходит для организации культурно-просветительских мероприятий для школьников и студентов.

Сельский тур может включать в себя несколько подвидов:

• агротуризм: экскурсии по фермерским хозяйствам с домашними животными, а также плантациям, участкам и садам, на которых выращивают овощи, фрукты и ягоды;
• экологический: посещение лесов, рек, озер и т.д.;
• гастрономический: знакомство с регионом через особенности кухни данной местности;
• этнографический: расширение кругозора благодаря погружению в конкретную среду с обычаями и традициями этого края.

Ориентиром развития этой сферы для России послужила структура агротуризма Италии. В этой стране доходы от сельского туризма в 2021 году составили 2,6% от общей выручки сельского хозяйства.

Условия

Самое главное требование для строительства дома — официальная фермерская деятельность. У заявителя должно быть личное крестьянское (фермерское) хозяйство и некоторое количество сельскохозяйственных земель в собственности.

Чтобы избежать массовых застроек, разработан ряд ограничений:

• Фермер может построить только один дом на участке.
• Площадь дома — не более 500 кв. м.
• Количество этажей — не больше трех.
• Площадь застройки под домом — максимум 0,25% от размера всего участка.
• Региональные власти имеют право наложить запрет на строительство на некоторые земли. Например, на участки, которые располагаются близко к городу.
• Запрещено межевать участок, если фермер планирует сократить его площадь после строительства дома.
• Все коммуникации к дому заявитель подводит сам.
• Дома на сельскохозяйственных землях нужно зарегистрировать и поставить на учет до 1 марта 2026 года.

Необходимые документы

С 1 января 2019 года на территории РФ действует определенный порядок строительства и оформления права собственности. Разрешение на возведение дома на землях сельхозназначения выдает местная администрация.

Фермеру нужно согласовать с ней постройку: оформить участок, проверить его статус, зарегистрировать адрес, получить кадастровую выписку, утвердить проект и план, провести геологические изыскания. Последний пункт не обязателен и не влияет на разрешение. Однако лучше заранее проверить землю, на которой будет стоять дом.

После этих действий фермер может подавать заявление о выдаче разрешения на строительство в администрацию. Какая информация потребуется:

• ФИО и паспортные данные будущего владельца дома;
• адрес и номер участка по кадастру;
• документальное подтверждение прав на участок;
• информация о видах разрешенного использования;
• справки, которые обосновывают целевое использование земли;
• схема планировки земельного участка с указание месторасположения дома;
• градостроительный план;
• параметры будущего дома;
• контактные данные (телефон, электронная почта).

Категорически запрещено возводить дома на участках, которые не предназначены для этого. Строительство на землях сельхозназначения без официального разрешения может привести к следующим результатам:

• постройку признают незаконной по решению суда;
• фермеру выпишут штраф до 50 тысяч рублей;
• в некоторых случаях вынесут решение о сносе дома (например, если он наносит вред чужому имуществу, окружающему пространству, ограничивает права и интересы других людей и т.д.).

Новый закон открывает широкие горизонты для фермеров. Теперь они могут не только зарабатывать сельским хозяйством, но и проживать в экологически чистом месте в своем собственном доме. Особенно активная категория предпринимателей сможет получать дополнительный доход от сельского туризма.

Можно ли строить дом на “сельхозке”?

С 1 марта 2022 года вступил в силу ФЗ «О внесении изменений в статью 77 Земельного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (№ 299-ФЗ от 02.07.2021).

Данные изменения позволят Крестьянским Фермерским Хозяйствам (КФХ) возводить или узаконить жилые дома, находящиеся на земельном участке сельскохозяйственного назначения.

1. Какие имеются условия для строительства жилого дома на участке сельскохозяйственного назначения?

Одно из главных условий строительства жилого дома на сльхоз землях – это ведение фермерского хозяйства на данном земельном участке.

Возведение жилых домов на сельхозземлях допускается только в случае, если их владелец является Крестьянским Фермерским Хозяйством и действительно занимается фермерством в выбранной форме (статья 1 ФЗ №74 от 11.06.2003):

• объединение граждан, связанных родством или свойством, имеющих в общей собственности имущество КФХ;
• единолично.

В случае предпринимательской деятельности фермерская деятельность ведётся без образования юридического лица.

Перечень видов разрешенного использования далее (ВРИ) земельных участков сельскохозяйственного назначения, на которых разрешается строить фермерский дом поименованы в классификаторе, утвержденном Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 “Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков”.

В том числе можно строить жилой дом на земельном участке сельскохозяйственного назначения даже если виды разрешенного использования «старые», то есть которые на данный момент не поименованы в классификаторе, но относились к землям сельскохозяйственного назначения.

Пример видов разрешенного использования:

• для с/х производства
• для ведения сельского хозяйства
• для ведения крестьянского хозяйства
• фермерское хозяйство
• звероводство
• животноводство
• рыбоводство
• скотоводство
• растениеводство
• пчеловодство
• питомники и т.д.

ВАЖНО:

Фермерский дом разрешено строить:

при осуществлении реальной деятельности КФХ;

на участках с любым видом разрешённого использования сельскохозяйственного назначения;

в том числе на сельскохозяйственных угодьях, расположенных на участках из состава земель сельскохозяйственного назначения;

изменять «старые» виды разрешенного использования земельного участка на новые, которые находятся в классификаторе не надо.

ИСКЛЮЧЕНИЯ СОСТАВЛЯЮТ: земельные участки относящихся к высокопродуктивным угодьям и особо ценным угодья, вот на них строить жилой дом нельзя.

1. Запрещается делить земельный участок с возведённым фермерским домом.

ФЗ №299-ФЗ от 02.07.2021 не допускается образование земельного участка (земельных участков) из единого земельного участка, на котором расположен фермерский дом, если это может привести к уменьшению площади исходного участка.

Иными словами, фермерский участок с расположенным на нём жилым домом запрещено делить на самостоятельные участки меньшей площади. Это требование закона соответствует положениям ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (№ 74-ФЗ от 11.06.2003):

• статья 6:

• Земельный участок является частью имущества хозяйства;
• имущество хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное;
• доли членов фермерского хозяйства при долевой собственности на имущество устанавливаются соглашением между членами КФХ.

• статья 13:
  • надел, на котором расположен фермерский дом, можно раздробить только в порядке выдела земельных участков в счёт земельных долей – то есть без выдела участков в натуре и их регистрации в качестве самостоятельных объектов недвижимости;
  • при образовании земельных участков в счёт земельных долей сохраняется целостность исходного земельного участка, а в ЕГРН можно зарегистрировать только земельные доли в составе этого участка.
  1. Запрещается массовая застройка сельхоз земель коттеджными посёлками.

  Для того, чтобы земельные участки сельхоз назначения не использовались под строительство коттеджных посёлков, новый закон ввел ограничительные мер:

  • для участков земель с/х назначения, на которых уже расположены фермерские дома, сохраняется действие закона о фермерских хозяйствах (№ 74-ФЗ от 11.06.2003):
  • использование земли допускается только в целях осуществления деятельности КФХ;
  • фермерский дом, ранее возведённый на участке, предназначенном для ведения КФХ, остаётся частью имущества такого хозяйства.
  • будущие жилые дома на участке с/х назначения, на которых осуществляется фермерство, будут входить в состав имущества крестьянского или фермерского хозяйства.
  1. Регламент застройки земельного участка и параметры фермерского дома.

  Законом определены ограничения в застройке фермерских участков и установлены нормы для жилого дома:

  • на участке можно построить только 1 жилой дом
  • параметры для нового строительства фермерского жилого дома или реконструкции уже существующего:
  • общая площадь дома – не более 500 м 2
  • площадь застройки под домом – не выше 0.25% от площади земельного участка
  • количество этажей – не более 3

  В соответствии с положениями Градостроительного кодекса РФ (пункт 39 статьи 1) установлена равнозначность понятий:

  • «жилой дом»
  • «индивидуальный жилой дом»
  • «объект индивидуального жилищного строительства»

  Соответственно, параметры жилого дома, который можно возвести на фермерской земле, должны также отвечать требованиям, указанным в статье 11 закона о фермерских хозяйствах (№ 74-ФЗ от 11.06.2003):

  • количество надземных этажей – не более чем 3
  • высота – не более 20 м
  • здание:
  • должно состоять из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании
  • не подлежит разделу на самостоятельные объекты недвижимости.

  Возведённый фермерский дом должен соответствовать:

  • установленным параметрам объекта индивидуального жилищного строительства
  • строительным нормам жилого дома:
  • изложены в Своде правил СП 55.13330.2016
  • противопожарным, санитарным и т.д. требованиям
  • своим расположением на земельном участке не нарушать:
  • права иных лиц
  • требования установленных обременений/ограничений:

  в случае наличия ЗОУИТ (зоны с особыми условиями использования территории) на земельном участке

  • виду разрешённого использования земельного участка, на котором создан объект
  • градостроительному регламенту

  Нарушение действующих градостроительных, строительных норм и правил при постройке фермерского дома (объекта ИЖС) может повлечь признание такого объекта самовольной постройкой (статья 222 ГК РФ).

  В целях исключения возможности наступления правовых последствий, связанных с признанием фермерского дома самовольной постройкой, необходимо заблаговременно ознакомиться с Правилами Землепользования муниципального образования, в границах которого расположен земельный участок, на котором планируется осуществить строительство.

  До 1 марта 2026 года государственный кадастровый учёт и государственная регистрации прав на фермерский жилой дом будет проходить по правилам «дачной амнистии».

  Основания для проведения регистрационных действий:

  1. технический план строения
  2. правоустанавливающий документ на земельный участок и технический план:
  • для случая, когда право на ЗУ, на котором расположен объект недвижимости (жилой дом) в ЕГРН не зарегистрировано

  ВАЖНО: при этом не требуется направлять в администрацию:

  уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства

  уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства

  Сведения об объекте недвижимости (жилом доме) в техническом плане указываются на основании:

  • проектной документации (при её наличии)
  • декларации

  за исключением сведений:

  • о площади дома
  • местоположении дома на земельном участке

  Дом, построенный на фермерской земле, входит в состав имущества КФХ.

  1. Правовая связь жилого дома с земельным участком сельхоз назначения.

  ВАЖНО: фермерский дом «привязан» к земле.

  В случае, если владелец будет использовать землю неправильно (не для осуществления деятельности КФХ), земельный участок может быть изъят государством или муниципалитетом – по причине его нецелевого использования:

  • нецелевое использование земельного участка признаётся земельным правонарушением
  • ответственность за использование с/х надела не по целевому назначению
    • установлена КоАП РФ (статья 8.8)
    • усилена требованиями нового ФЗ № 299-ФЗ от 02.07.2021

    ВАЖНО: Региональным властям предоставлено право самостоятельно (своими законами) определять те муниципалитеты, на территории которых строительство/реконструкция/эксплуатация фермерских домов не допускаются. В запретный перечень попадут, к примеру, земельные участки с расположенными на них особо ценными с/х угодьями.

    Оцените статью:

    [Всего голосов: 0 Средняя оценка: 0]